Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1907)
- ·67 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -11.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -11.4%✓4. sal✓KBH-klassiker 1907✓Sol 90✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 61.220 kr/m² × 48 m² = 2.938.545 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
48 m²
Værelser
2
Byggeår
1907
Udbudspris
3.295.000 kr.
Dage på markedet
67d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 33.816 kr./år
Alpha
-11.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
2.938.545 kr.
61.220 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.316.620 kr.
69.096 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
2.982.902 kr.
62.144 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.295.000 kr.
68.646 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
2.938.545 kr.
61.220 kr./m²
-10.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
890.000 kr.
18.542 kr./m²
-73.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.5%
α (alpha)-11.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-9.5%
Gross rental/år64.104 kr.
Salgspris2.938.545 kr.
Profit (1 års hold)-313.971 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.6%
α (alpha)-11.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-1.6%
Gross rental/år93.480 kr.
Salgspris3.144.243 kr.
Profit (1 års hold)-78.897 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.1%
α (alpha)-11.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.7%
= Total afkast9.1%
Gross rental/år189.912 kr.
Salgspris3.373.450 kr.
Profit (1 års hold)246.741 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (48) × 12 mdr
= Langtidsleje/år97.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)127.296 kr.
− Ejerudgifter/år-33.816 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)64.104 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)93.480 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)189.912 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+19.770 kr.
= Tx-omkostning21.620 kr.
+ Tilbudspris3.295.000 kr.
= Total investeret3.316.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV2.938.545 kr.
− Investeret-3.316.620 kr.
= Spread-378.075 kr.
÷ Investeret÷ 3.316.620 kr.
= Alpha-11.4%
Mægler
kr/m² (udbud)68.646 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-03-17normal
1.850.000 kr.38.542 kr./m²
2016-08-04normal
1.550.000 kr.32.292 kr./m²
2006-07-23normal
1.300.000 kr.27.083 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 890.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.850.000 kr.2019-03-17 · 7 år siden
Udbudspris implicerer8.6% pa
FMV implicerer6.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og delevenlig 2-værelses lejlighed med bylivet om hjørnet
LejlighedenPå en hyggelig sidegade til Amagerbrogade kan du nu finde hjem i rammerne af en dejlig toværelses lejlighed – en oplagt base for såvel solisten som det unge par eller de studerende venner. Det er nemlig en delevenlig planløsning, der fordeler de 48 kvadratmeter. Turen starter således i en fin entré med adgang til samtlige rum: bad, køkken, stue og soveværelse. Lejligheden er velholdt og moderniseret; se bare det lækre badeværelse med væghængt toilet og rene linjer i indretningen. Der