← Tilbage til on-market
Greisvej 33, 1. tv
2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·75 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -17.5% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -17.5%✓KBH-klassiker 1935✓Sol 95✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 54.143 kr/m² × 49 m² = 2.653.022 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
49 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
3.195.000 kr.
Dage på markedet
75d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.124 kr./år
Alpha
-17.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
2.653.022 kr.
54.143 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.216.020 kr.
65.633 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
2.690.863 kr.
54.916 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.195.000 kr.
65.204 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
2.653.022 kr.
54.143 kr./m²
-17.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
860.000 kr.
17.551 kr./m²
-73.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-15.8%
α (alpha)-17.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-15.8%
Gross rental/år55.836 kr.
Salgspris2.653.022 kr.
Profit (1 års hold)-507.162 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-7.8%
α (alpha)-17.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-7.8%
Gross rental/år85.824 kr.
Salgspris2.838.734 kr.
Profit (1 års hold)-291.462 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
2.9%
α (alpha)-17.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.6%
= Total afkast2.9%
Gross rental/år179.604 kr.
Salgspris3.045.669 kr.
Profit (1 års hold)9.253 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (49) × 12 mdr
= Langtidsleje/år99.960 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)129.948 kr.
− Ejerudgifter/år-44.124 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)55.836 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)85.824 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)179.604 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+19.170 kr.
= Tx-omkostning21.020 kr.
+ Tilbudspris3.195.000 kr.
= Total investeret3.216.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV2.653.022 kr.
− Investeret-3.216.020 kr.
= Spread-562.998 kr.
÷ Investeret÷ 3.216.020 kr.
= Alpha-17.5%
Mægler
kr/m² (udbud)65.204 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-10-24family
989.000 kr.20.184 kr./m²
2016-06-06normal
1.325.000 kr.27.041 kr./m²
2013-08-04normal
775.000 kr.15.816 kr./m²
2011-07-11normal
775.000 kr.15.816 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 860.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.325.000 kr.2016-06-06 · 10 år siden
Udbudspris implicerer9.2% pa
FMV implicerer7.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar 2V’er med altan og moderniseret køkken
Velkommen til Greisvej 33, 1. tv., hvor du får en indflytningsklar og yderst veludnyttet lejlighed med en attraktiv planløsning og direkte udgang til altan. Boligen fordeler sig på entré, stue, værelse, køkken og badeværelse, og indretningen gør lejligheden velegnet til mange behov. Stuen er lys og indbydende med god plads til både sofahjørne og spiseafdeling, og herfra åbner døren ud til altanen, som bliver et naturligt ekstra opholdsrum i de lune måneder. Værelset ligger separat og giver mulig