iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Martin Luther Kings Vej 3, 1. tv

2450 København SV · lokalbolig · LokalBolig Sydhavn ApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2017)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
  • ·α -23.6% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗α -23.6%✗132 m² for stor!Sol 57✓Nybyg 2017✓1. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 87.400 kr/m² × 132 m² = 11.536.833 kr.
Martin Luther Kings Vej 3, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
132 m²
Værelser
3
Byggeår
2017
Udbudspris
15.000.000 kr.
Dage på markedet
25d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 72.720 kr./år
Alpha
-23.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
11.536.833 kr.
87.400 kr./m² · XGBoost
Investeret
15.091.850 kr.
114.332 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
11.700.937 kr.
88.643 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
15.000.000 kr.
113.636 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
11.536.833 kr.
87.400 kr./m²
-23.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
3.200.000 kr.
24.242 kr./m²
-78.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-22.0%
α (alpha)-23.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-22.0%
Gross rental/år236.160 kr.
Salgspris11.536.833 kr.
Profit (1 års hold)-3.318.857 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-14.4%
α (alpha)-23.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-14.4%
Gross rental/år328.824 kr.
Salgspris12.344.411 kr.
Profit (1 års hold)-2.418.615 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-6.6%
α (alpha)-23.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.2%
= Total afkast-6.6%
Gross rental/år329.629 kr.
Salgspris13.244.284 kr.
Profit (1 års hold)-1.517.936 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (132) × 12 mdr
= Langtidsleje/år308.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)401.544 kr.
− Ejerudgifter/år-72.720 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)236.160 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)328.824 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)329.629 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris15.000.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)15.000.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)15.000.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+90.000 kr.
= Tx-omkostning91.850 kr.
+ Tilbudspris15.000.000 kr.
= Total investeret15.091.850 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV11.536.833 kr.
− Investeret-15.091.850 kr.
= Spread-3.555.017 kr.
÷ Investeret÷ 15.091.850 kr.
= Alpha-23.6%

Mægler

kr/m² (udbud)113.636 kr.
MæglerLokalBolig Sydhavn ApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2017-10-30normal
6.495.000 kr.49.205 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.495.000 kr.2017-10-30 · 9 år siden
Udbudspris implicerer9.7% pa
FMV implicerer6.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

3-værelses lejlighed på Kærholm med altan og direkte havneudsigt

3-værelses lejlighed på Kærholm med altan og direkte havneudsigtLejligheden er en del af eksklusive Engholmene, hvor havneløbet danner en smuk ramme om hverdagen. Du bor i første række til vandet blandt moderne kanalbyggeri, grønne promenader og et byliv i udvikling. Ejendommen fremstår elegant med store glaspartier, gennemførte materialer og et nutidigt udtryk, mens promenaden byder på beplantning, trædæk og små terrasser langs kajen.  Ejerforeningen Kærholm byder på gæstebolig og fælleslokale.