iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Laksegade 26, 2. tv

1063 København K · other · Bjørn & Byskov København & Frederiksberg

Åbn pitch-view
Top-pick score
47/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals6/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·193 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
  • ·α -7.8% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -7.8%✓Sol 90✓Klassisk 1798✓2. sal✓68 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 92.117 kr/m² × 68 m² = 6.263.928 kr.
Laksegade 26, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
68 m²
Værelser
3
Byggeår
1798
Udbudspris
6.750.000 kr.
Dage på markedet
193d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.908 kr./år
Alpha
-7.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.263.928 kr.
92.117 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.792.350 kr.
99.888 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.350.586 kr.
93.391 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
6.750.000 kr.
99.265 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.263.928 kr.
92.117 kr./m²
-7.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.950.000 kr.
28.676 kr./m²
-71.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.9%
α (alpha)-7.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-5.9%
Gross rental/år126.612 kr.
Salgspris6.263.928 kr.
Profit (1 års hold)-401.810 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.9%
α (alpha)-7.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast1.9%
Gross rental/år180.468 kr.
Salgspris6.702.403 kr.
Profit (1 års hold)90.521 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.4%
α (alpha)-7.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast12.4%
Gross rental/år362.388 kr.
Salgspris7.190.989 kr.
Profit (1 års hold)761.027 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (68) × 12 mdr
= Langtidsleje/år179.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)233.376 kr.
− Ejerudgifter/år-52.908 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)126.612 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)180.468 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)362.388 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.750.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.750.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.750.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.500 kr.
= Tx-omkostning42.350 kr.
+ Tilbudspris6.750.000 kr.
= Total investeret6.792.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.263.928 kr.
− Investeret-6.792.350 kr.
= Spread-528.422 kr.
÷ Investeret÷ 6.792.350 kr.
= Alpha-7.8%

Mægler

kr/m² (udbud)99.265 kr.
MæglerBjørn & Byskov København & Frederiksberg
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2014-03-31normal
2.535.000 kr.37.279 kr./m²
2007-04-13normal
2.715.000 kr.39.926 kr./m²
2005-03-21normal
1.550.000 kr.22.794 kr./m²
1997-01-17normal
715.651 kr.10.524 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.535.000 kr.2014-03-31 · 12 år siden
Udbudspris implicerer8.5% pa
FMV implicerer7.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Kaptajnens refugium

Kaptajnens refugium Området omkring Laksegade er et kvarter, hvor historierne står i kø. Hvor Laksegade går i dag, var der i middelalderen blot en strandbred ud mod farvandet Dybet – og dengang hed gaden Skippergade. Ikke langt fra huset, hvor det velkendte udtryk opstod om fanden, der var løs, lod kaptajn Johan Hansen Tofte en hjørneejendom opføre i 1798. Et stykke nedtonet klassicisme, skabt af tidens særligt veluddannede håndværkere, der blev oplært af C.F. Harsdorff som led i genopbygninge