← Tilbage til on-market
Laksegade 26, 2. tv
1063 København K · other · Bjørn & Byskov København & Frederiksberg
FMV fra iBuyReal AVM· 88.489 kr/m² × 68 m² = 6.017.256 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
68 m²
Værelser
3
Byggeår
1798
Udbudspris
6.750.000 kr.
Dage på markedet
133d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.908 kr./år
Alpha
-11.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.017.256 kr.
XGBoost prediction
Investeret
6.792.350 kr.
tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.105.386 kr.
højeste pris hvor worst-afkast = 0
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.5%
α (alpha)-11.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-9.5%
Gross rental/år126.612 kr.
Salgspris6.017.256 kr.
Profit (1 års hold)-648.482 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.8%
α (alpha)-11.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-1.8%
Gross rental/år180.468 kr.
Salgspris6.438.464 kr.
Profit (1 års hold)-173.418 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.7%
α (alpha)-11.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast8.7%
Gross rental/år362.388 kr.
Salgspris6.907.810 kr.
Profit (1 års hold)477.848 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (68) × 12 mdr
= Langtidsleje/år179.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)233.376 kr.
− Ejerudgifter/år-52.908 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)126.612 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)180.468 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)362.388 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.750.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.750.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.750.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.500 kr.
= Tx-omkostning42.350 kr.
+ Tilbudspris6.750.000 kr.
= Total investeret6.792.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.017.256 kr.
− Investeret-6.792.350 kr.
= Spread-775.094 kr.
÷ Investeret÷ 6.792.350 kr.
= Alpha-11.4%
Mægler
kr/m² (udbud)99.265 kr.
MæglerBjørn & Byskov København & Frederiksberg
Typeother
Mæglerbeskrivelse
Kaptajnens refugium
Kaptajnens refugium Området omkring Laksegade er et kvarter, hvor historierne står i kø. Hvor Laksegade går i dag, var der i middelalderen blot en strandbred ud mod farvandet Dybet – og dengang hed gaden Skippergade. Ikke langt fra huset, hvor det velkendte udtryk opstod om fanden, der var løs, lod kaptajn Johan Hansen Tofte en hjørneejendom opføre i 1798. Et stykke nedtonet klassicisme, skabt af tidens særligt veluddannede håndværkere, der blev oplært af C.F. Harsdorff som led i genopbygninge