Top-pick score
42/ 100
D — speculative
AVM signal9/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·122 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1960) — lavere standard
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1960✗145 m² for stor!α +1.8%✓6. sal✓Sol 100✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 81.211 kr/m² × 145 m² = 11.775.531 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
145 m²
Værelser
3
Byggeår
1960
Udbudspris
11.495.000 kr.
Dage på markedet
122d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 110.844 kr./år
Alpha
1.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
11.775.531 kr.
81.211 kr./m² · XGBoost
Investeret
11.565.820 kr.
79.764 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
11.887.313 kr.
81.981 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
11.495.000 kr.
79.276 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
11.775.531 kr.
81.211 kr./m²
+2.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.100.000 kr.
14.483 kr./m²
-81.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.4%
α (alpha)1.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast3.4%
Gross rental/år184.956 kr.
Salgspris11.775.531 kr.
Profit (1 års hold)394.667 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.2%
α (alpha)1.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast11.2%
Gross rental/år273.696 kr.
Salgspris12.599.818 kr.
Profit (1 års hold)1.307.694 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.5%
α (alpha)1.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.8%
= Total afkast18.5%
Gross rental/år213.070 kr.
Salgspris13.518.310 kr.
Profit (1 års hold)2.165.559 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (145) × 12 mdr
= Langtidsleje/år295.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)384.540 kr.
− Ejerudgifter/år-110.844 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)184.956 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)273.696 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)213.070 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris11.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)11.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)11.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+68.970 kr.
= Tx-omkostning70.820 kr.
+ Tilbudspris11.495.000 kr.
= Total investeret11.565.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV11.775.531 kr.
− Investeret-11.565.820 kr.
= Spread209.711 kr.
÷ Investeret÷ 11.565.820 kr.
= Alpha1.8%
Mægler
kr/m² (udbud)79.276 kr.
Mæglerhome Nordhavn
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Eksklusiv penthouse i A-huset med to store terrasser
Oplev livet på toppen af København i denne eksklusive penthouselejlighed, beliggende på den eftertragtede adresse Islands Brygge 79A, 6. th i det ikoniske A-hus. Når du træder ind i denne lejlighed, bliver du straks mødt af et imponerende lysindfald fra de store vinduespartier, der omkranser boligens hjerterum. Her er indretningen moderne og stilfuld med en åben planløsning, der skaber en følelse af rummelighed og harmoni mellem køkken-alrum og stue. De rene linjer og kvalitetsmaterialer er gen