← Tilbage til on-market
Carl Bernhards Vej 13B, 2. 37
1817 Frederiksberg C · home · home Frederiksberg C
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Seller CAGR 7.7% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1970) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 2 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1970✗α -0.6%!Ingen AVM✓2. sal✓51 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
51 m²
Værelser
2
Byggeår
1970
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
2d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.036 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.495.000 kr.
88.137 kr./m² · fallback
Investeret
4.523.820 kr.
88.702 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.552.320 kr.
89.261 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.495.000 kr.
88.137 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.495.000 kr.
88.137 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.200.000 kr.
23.529 kr./m²
-73.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år86.484 kr.
Salgspris4.495.000 kr.
Profit (1 års hold)57.664 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.1%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast9.1%
Gross rental/år125.040 kr.
Salgspris4.809.650 kr.
Profit (1 års hold)410.870 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast18.8%
Gross rental/år209.766 kr.
Salgspris5.160.260 kr.
Profit (1 års hold)846.206 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (51) × 12 mdr
= Langtidsleje/år128.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)167.076 kr.
− Ejerudgifter/år-42.036 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)86.484 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)125.040 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)209.766 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.495.000 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-28.820 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)88.137 kr.
Mæglerhome Frederiksberg C
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-04-01family
1.920.000 kr.37.647 kr./m²
2015-09-30family
1.900.000 kr.37.255 kr./m²
2011-02-08normal
1.470.000 kr.28.824 kr./m²
2010-09-14normal
970.000 kr.19.020 kr./m²
2010-09-14normal
970.000 kr.19.020 kr./m²
1993-07-08normal
258.000 kr.5.059 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.470.000 kr.2011-02-08 · 15 år siden
Udbudspris implicerer7.7% pa
FMV implicerer7.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
FREDERIKSBERG C
I et attraktivt smørhul mellem Vesterbrogade og Frederiksberg Allé udbydes nu denne lyse og velindrettede lejlighed – et oplagt valg til både solisten og parret. Her bor I få minutters gang fra metroen og Sankt Thomas Plads, mens lejlighedens store, sydvendte altan tilfører boligen et skønt uderum med optimale solforhold.Beliggenheden hører til blandt Frederiksbergs mest eftertragtede. Carl Bernhards Vej er en lukket og rolig vej, hvor I bor tilbagetrukket fra byens trafik, men samtidig kun få s