iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Gammeltoftsgade 12A, 3. tv

1355 København K · danbolig · danbolig København City & Christianshavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Ældre charme (byggeår 1884)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -2.2%✓Sol 100✓Klassisk 1884✓3. sal✓78 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 94.571 kr/m² × 78 m² = 7.376.531 kr.
Gammeltoftsgade 12A, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
78 m²
Værelser
3
Byggeår
1884
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
28d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 67.164 kr./år
Alpha
-2.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.376.531 kr.
94.571 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
96.690 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.468.625 kr.
95.752 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
7.495.000 kr.
96.090 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.376.531 kr.
94.571 kr./m²
-1.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.850.000 kr.
23.718 kr./m²
-75.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.4%
α (alpha)-2.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-0.4%
Gross rental/år138.756 kr.
Salgspris7.376.531 kr.
Profit (1 års hold)-26.533 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.5%
α (alpha)-2.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast7.5%
Gross rental/år200.532 kr.
Salgspris7.892.888 kr.
Profit (1 års hold)551.600 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.3%
α (alpha)-2.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.7%
= Total afkast18.3%
Gross rental/år426.440 kr.
Salgspris8.468.258 kr.
Profit (1 års hold)1.352.878 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (78) × 12 mdr
= Langtidsleje/år205.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)267.696 kr.
− Ejerudgifter/år-67.164 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)138.756 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)200.532 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)426.440 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.376.531 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-165.289 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-2.2%

Mægler

kr/m² (udbud)96.090 kr.
Mæglerdanbolig København City & Christianshavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-12-13normal
3.925.000 kr.50.321 kr./m²
2010-01-20normal
2.025.000 kr.25.962 kr./m²
1993-04-21normal
440.000 kr.5.641 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.925.000 kr.2019-12-13 · 7 år siden
Udbudspris implicerer9.7% pa
FMV implicerer9.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar 3-værelses lejlighed med stor altan

Indflytningsklar 3-værelses lejlighed med stor altanPå Gammeltoftsgade 12A, 3. tv. finder du en indflytningsklar og særdeles velholdt lejlighed med en attraktiv beliggenhed på en rolig vej i hjertet af København K.Lejligheden byder på lyse opholdsrum, et stort soveværelse med indbygget skab samt et rummeligt badeværelse med vindue – en sjælden kvalitet, som sikrer både naturligt lys og god ventilation.Boligen er indrettet med en stor stue, spisestue og et rummeligt soveværelse, men giver samtidi