iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Frederiksborgvej 15, 2. th

2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup

Åbn pitch-view
Top-pick score
42/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1970) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1970✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 95✓2. sal✓71 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Frederiksborgvej 15, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
71 m²
Værelser
2
Byggeår
1970
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
22d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.272 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.495.000 kr.
63.310 kr./m² · fallback
Investeret
4.523.820 kr.
63.716 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.569.819 kr.
64.364 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.495.000 kr.
63.310 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.495.000 kr.
63.310 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
950.000 kr.
13.380 kr./m²
-78.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.7%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast1.7%
Gross rental/år104.088 kr.
Salgspris4.495.000 kr.
Profit (1 års hold)75.268 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.7%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast9.7%
Gross rental/år150.096 kr.
Salgspris4.809.650 kr.
Profit (1 års hold)435.926 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast17.8%
Gross rental/år163.566 kr.
Salgspris5.160.260 kr.
Profit (1 års hold)800.006 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (71) × 12 mdr
= Langtidsleje/år153.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)199.368 kr.
− Ejerudgifter/år-49.272 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)104.088 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)150.096 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)163.566 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.495.000 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-28.820 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)63.310 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-07-13normal
3.195.000 kr.45.000 kr./m²
2019-09-11normal
2.200.000 kr.30.986 kr./m²
2015-08-25normal
1.425.000 kr.20.070 kr./m²
2012-05-02normal
1.145.000 kr.16.127 kr./m²
1999-11-25normal
670.000 kr.9.437 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.195.000 kr.2022-07-13 · 4 år siden
Udbudspris implicerer8.9% pa
FMV implicerer8.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Fantastisk lys solrig altan. Stort badeværelse. Delevenlig

Velkommen ind på Frederiksborgvej 15, 2. th! En stor 2-værelses med altan, god rumfordeling og et stort badeværelse med separat brusekabine. Lejligheden er centralt placeret på Frederiksborgvej på grænsen til Nørrebro. Lejligheden vil være perfekt til par, til enkeltpersoner og kan også deles med en roomie.LEJLIGHEDEN: Når du træder ind ad hoveddøren, bliver du mødt af en rummelig entré med god plads til opbevaring af overtøj og sko. I gangen finder du desuden en kombi vaske/tørre maskine, som e