iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Husumgade 10, 2. th

2200 København N · lokalbolig · LokalBolig Nørrebro/ Nordvest ApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1904)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·49 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -7.5% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 14.6% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -7.5%✓KBH-klassiker 1904✓Sol 86✓2. sal✓86 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 75.711 kr/m² × 86 m² = 6.511.171 kr.
Husumgade 10, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
86 m²
Værelser
3
Byggeår
1904
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
49d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 70.752 kr./år
Alpha
-7.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.511.171 kr.
75.711 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
81.847 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.584.820 kr.
76.568 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
6.995.000 kr.
81.337 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.511.171 kr.
75.711 kr./m²
-6.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
830.000 kr.
9.651 kr./m²
-88.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.9%
α (alpha)-7.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-5.9%
Gross rental/år115.008 kr.
Salgspris6.511.171 kr.
Profit (1 års hold)-412.641 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.9%
α (alpha)-7.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast1.9%
Gross rental/år170.736 kr.
Salgspris6.966.953 kr.
Profit (1 års hold)98.869 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.7%
α (alpha)-7.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast10.7%
Gross rental/år237.916 kr.
Salgspris7.474.824 kr.
Profit (1 års hold)673.920 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (86) × 12 mdr
= Langtidsleje/år185.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)241.488 kr.
− Ejerudgifter/år-70.752 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)115.008 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)170.736 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)237.916 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.511.171 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-527.649 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-7.5%

Mægler

kr/m² (udbud)81.337 kr.
MæglerLokalBolig Nørrebro/ Nordvest ApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-10-15normal
4.650.000 kr.54.070 kr./m²
2017-01-02normal
3.300.000 kr.38.372 kr./m²
2011-05-15family
340.000 kr.3.953 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 830.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.650.000 kr.2023-10-15 · 3 år siden
Udbudspris implicerer14.6% pa
FMV implicerer11.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Historisk charme og moderne komfort i ikoniske Elefanthuset

Midt i det eftertragtede Stefansgadekvarter finder I denne smukt renoverede lejlighed, hvor klassiske københavnerdetaljer smelter sammen med eksklusive materialevalg og en gennemtænkt planløsning, der passer perfekt både til parret og til delevenner. Her er der kælet for hver eneste detalje – fra de rolige nuancer og de massive egetræsgulve til det flotte lysindfald og de elegante overgange mellem rummene. Samtidig får I en attraktiv adresse i hjertet af Nørrebro med caféer, vinbarer, grønne oas