Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1920)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·128 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 3 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1920✓Sol 95✓56 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1920
Udbudspris
4.195.000 kr.
Dage på markedet
128d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 28.032 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.195.000 kr.
74.911 kr./m² · fallback
Investeret
4.222.020 kr.
75.393 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.253.835 kr.
75.961 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.195.000 kr.
74.911 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.195.000 kr.
74.911 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
960.000 kr.
17.143 kr./m²
-77.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år86.208 kr.
Salgspris4.195.000 kr.
Profit (1 års hold)59.188 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.2%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast9.2%
Gross rental/år120.480 kr.
Salgspris4.488.650 kr.
Profit (1 års hold)387.110 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast18.8%
Gross rental/år195.696 kr.
Salgspris4.815.860 kr.
Profit (1 års hold)789.536 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år114.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)148.512 kr.
− Ejerudgifter/år-28.032 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)86.208 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)120.480 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)195.696 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.170 kr.
= Tx-omkostning27.020 kr.
+ Tilbudspris4.195.000 kr.
= Total investeret4.222.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.195.000 kr.
− Investeret-4.222.020 kr.
= Spread-27.020 kr.
÷ Investeret÷ 4.222.020 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)74.911 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-02-17normal
2.400.000 kr.42.857 kr./m²
2019-07-26normal
2.400.000 kr.42.857 kr./m²
2015-04-10normal
1.750.000 kr.31.250 kr./m²
2014-06-20normal
1.825.000 kr.32.589 kr./m²
2001-03-01normal
913.205 kr.16.307 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.400.000 kr.2021-02-17 · 5 år siden
Udbudspris implicerer11.8% pa
FMV implicerer11.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys lejlighed med privat terrasse nær Amager Strand
Lejligheden Vi byder her velkommen til et hjem, der fremstår lyst, pænt og moderne med en strømlinet stil, som samtidig passer ind i ejendommens klassiske rammer. Planløsningen er først og fremmest velsammensat med en entré med god skabsplads, der åbner direkte til den store stue. Her er der god plads til både opholds- og spiseafdeling, og for enden ligger køkkenet i åben forbindelse med stuen. Køkkenet er let trukket tilbage, så det føles diskret integreret i rummet, hvilket giver en naturlig