Top-pick score
42/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet16/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·139 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -13.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Stueetage/kælder
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Stueetage✗α -13.4%✓KBH-klassiker 1935✓Sol 90✓57 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 51.146 kr/m² × 57 m² = 2.915.295 kr.
Disqualified —stueetage/kælder— skjules fra on-market-listen og top picks.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
57 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
3.345.000 kr.
Dage på markedet
139d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.940 kr./år
Alpha
-13.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
2.915.295 kr.
51.146 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.366.920 kr.
59.069 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
2.969.965 kr.
52.105 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.345.000 kr.
58.684 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
2.915.295 kr.
51.146 kr./m²
-12.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
440.000 kr.
7.719 kr./m²
-86.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.2%
α (alpha)-13.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-11.2%
Gross rental/år74.340 kr.
Salgspris2.915.295 kr.
Profit (1 års hold)-377.285 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.2%
α (alpha)-13.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast-3.2%
Gross rental/år109.224 kr.
Salgspris3.119.366 kr.
Profit (1 års hold)-138.330 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.8%
α (alpha)-13.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast6.8%
Gross rental/år181.788 kr.
Salgspris3.346.759 kr.
Profit (1 års hold)161.626 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (57) × 12 mdr
= Langtidsleje/år116.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)151.164 kr.
− Ejerudgifter/år-41.940 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)74.340 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)109.224 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)181.788 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.345.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.345.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.345.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+20.070 kr.
= Tx-omkostning21.920 kr.
+ Tilbudspris3.345.000 kr.
= Total investeret3.366.920 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV2.915.295 kr.
− Investeret-3.366.920 kr.
= Spread-451.625 kr.
÷ Investeret÷ 3.366.920 kr.
= Alpha-13.4%
Mægler
kr/m² (udbud)58.684 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2014-03-19normal
996.000 kr.17.474 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 440.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
996.000 kr.2014-03-19 · 12 år siden
Udbudspris implicerer10.6% pa
FMV implicerer9.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Høj stue med delevenlig planløsning på hele 57 m2, altan & nyere køkken!
LejlighedenHer kan du flytte ind i en lejlighed med en god planløsning og bo i smørhullet mellem byens liv, villavejens ro og naturens mange muligheder. Denne bolig i et af Amagers bedste villakvarterer byder på 57 veldisponerede kvadratmeter, der passer perfekt til både solisten og parret – og den er også oplagt at dele mellem to roomies. Planløsningen er enkel med to separate værelser i gode størrelser, begge med hvide vægge og lofter, charmerende gulve og et dejligt lysindfald. Det nyere køkk