Top-pick score
46/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Seller CAGR 7.1% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1985) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1985✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 75✓2. sal✓62 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
62 m²
Værelser
3
Byggeår
1985
Udbudspris
5.795.000 kr.
Dage på markedet
17d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.348 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.795.000 kr.
93.468 kr./m² · fallback
Investeret
5.831.620 kr.
94.058 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.874.793 kr.
94.755 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.795.000 kr.
93.468 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.795.000 kr.
93.468 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.450.000 kr.
23.387 kr./m²
-75.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år116.892 kr.
Salgspris5.795.000 kr.
Profit (1 års hold)80.272 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.2%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast9.2%
Gross rental/år163.764 kr.
Salgspris6.200.650 kr.
Profit (1 års hold)532.794 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.6%
= Total afkast19.7%
Gross rental/år324.144 kr.
Salgspris6.652.660 kr.
Profit (1 års hold)1.145.184 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (62) × 12 mdr
= Langtidsleje/år156.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)203.112 kr.
− Ejerudgifter/år-39.348 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)116.892 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)163.764 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)324.144 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.770 kr.
= Tx-omkostning36.620 kr.
+ Tilbudspris5.795.000 kr.
= Total investeret5.831.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.795.000 kr.
− Investeret-5.831.620 kr.
= Spread-36.620 kr.
÷ Investeret÷ 5.831.620 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)93.468 kr.
Mæglerhome Frederiksberg C
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
1999-08-23normal
899.440 kr.14.507 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
899.440 kr.1999-08-23 · 27 år siden
Udbudspris implicerer7.1% pa
FMV implicerer7.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
FREDERIKSBERG C
På en rolig sidevej på Frederiksberg C, midt mellem Forum og Landbohøjskolens have – der ligger en dejlig treværelses klar til nye beboere. En moderne og velholdt lejlighed på 62 veludnyttede kvadratmeter, som især er perfekt for solisten, parret, den nystartede børnefamilie eller de to gode venner. Lejlighedens planløsning udnytter virkelig hver en kvadratmeter på bedste vis. Entréen byder velkommen med plads til sko og overtøj, og herfra ledes I videre til lejlighedens naturlige samlingspunkt