Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1968) — lavere standard
- ·Seller CAGR 20.7% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗Beton 1968!α +0.7%✓Sol 90✓3. sal✓73 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 59.648 kr/m² × 73 m² = 4.354.297 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
73 m²
Værelser
2
Byggeår
1968
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
15d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.012 kr./år
Alpha
0.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.354.297 kr.
59.648 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.322.620 kr.
59.214 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.432.758 kr.
60.723 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.295.000 kr.
58.836 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.354.297 kr.
59.648 kr./m²
+1.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.150.000 kr.
15.753 kr./m²
-73.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.2%
α (alpha)0.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast3.2%
Gross rental/år106.908 kr.
Salgspris4.354.297 kr.
Profit (1 års hold)138.585 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.2%
α (alpha)0.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast11.2%
Gross rental/år151.584 kr.
Salgspris4.659.098 kr.
Profit (1 års hold)488.062 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.7%
α (alpha)0.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast19.7%
Gross rental/år181.716 kr.
Salgspris4.998.733 kr.
Profit (1 års hold)857.829 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (73) × 12 mdr
= Langtidsleje/år148.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)193.596 kr.
− Ejerudgifter/år-42.012 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)106.908 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)151.584 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)181.716 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.354.297 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread31.677 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha0.7%
Mægler
kr/m² (udbud)58.836 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-06-28normal
2.950.000 kr.40.411 kr./m²
2020-03-26normal
2.400.000 kr.32.877 kr./m²
2015-02-18normal
1.650.000 kr.22.603 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.950.000 kr.2024-06-28 · 2 år siden
Udbudspris implicerer20.7% pa
FMV implicerer21.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stor 2V'er på 73 m2, mulighed for at lave til 3V'er, stor sydvendt altan med flot kig
LejlighedenSå er der godt bolignyt for såvel solisten som parret, der ønsker at sætte det perfekte punktum på en attraktiv Amager-adresse. Nærmere bestemt en lys, pæn og velholdt toværelses lejlighed på 73 kvm plus en stor, lukket altan.Bag hoveddøren venter entréen, som bliver til en fordelingsgang med rig mulighed for at hænge overtøjet, inden turen går videre rundt. Et tidløst køkken byder sig til på venstre hånd, mens et regulært værelse ligger mod højre. Derudover finder du et flisebadevære