Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2010)
- ·Seller CAGR 5.9% pa — realistisk
- ·71 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -7.4% — over markedet
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -7.4%✓7. sal✓Sol 100✓Nybyg 2010✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 58.670 kr/m² × 92 m² = 5.397.656 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
92 m²
Værelser
3
Byggeår
2010
Udbudspris
5.795.000 kr.
Dage på markedet
71d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.536 kr./år
Alpha
-7.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.397.656 kr.
58.670 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.831.620 kr.
63.387 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.500.944 kr.
59.793 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.795.000 kr.
62.989 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.397.656 kr.
58.670 kr./m²
-6.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.850.000 kr.
20.109 kr./m²
-68.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.1%
α (alpha)-7.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-5.1%
Gross rental/år138.144 kr.
Salgspris5.397.656 kr.
Profit (1 års hold)-295.820 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.9%
α (alpha)-7.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast2.9%
Gross rental/år194.448 kr.
Salgspris5.775.492 kr.
Profit (1 års hold)138.320 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.1%
α (alpha)-7.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast12.1%
Gross rental/år274.378 kr.
Salgspris6.196.509 kr.
Profit (1 års hold)639.267 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (92) × 12 mdr
= Langtidsleje/år187.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)243.984 kr.
− Ejerudgifter/år-49.536 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)138.144 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)194.448 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)274.378 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.770 kr.
= Tx-omkostning36.620 kr.
+ Tilbudspris5.795.000 kr.
= Total investeret5.831.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.397.656 kr.
− Investeret-5.831.620 kr.
= Spread-433.964 kr.
÷ Investeret÷ 5.831.620 kr.
= Alpha-7.4%
Mægler
kr/m² (udbud)62.989 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2010-07-23normal
2.300.000 kr.25.000 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.300.000 kr.2010-07-23 · 16 år siden
Udbudspris implicerer5.9% pa
FMV implicerer5.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Unik 8tallet-lejlighed med ekstra loftshøjde og udsigt!
Moderne 92 m² lejlighed i 8TALLET med panoramaudsigt over Kalvebod Fælled Moderne ejerlejlighed med panoramaudsigt i Ørestad Denne markante ejerlejlighed på 92 m² byder på en kompromisløs arkitektonisk oplevelse med en udsigt, der trækker naturen helt ind i stuen. Beliggende i det ikoniske 8TALLET i Ørestad, udmærker boligen sig ved sine imponerende loftshøjder og enorme glaspartier, der sikrer et lysindfald ud over det sædvanlige. Med sin placering på 7. sal mod det åbne landskab ved Kalvebod