Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
- ·49 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -7.8% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -7.8%✓KBH-klassiker 1932✓Sol 95✓1. sal✓59 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 62.862 kr/m² × 59 m² = 3.708.875 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1932
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
49d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.004 kr./år
Alpha
-7.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.708.875 kr.
62.862 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
68.149 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.763.798 kr.
63.793 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.995.000 kr.
67.712 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.708.875 kr.
62.862 kr./m²
-7.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.000.000 kr.
16.949 kr./m²
-75.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.8%
α (alpha)-7.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-5.8%
Gross rental/år79.356 kr.
Salgspris3.708.875 kr.
Profit (1 års hold)-232.589 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.1%
α (alpha)-7.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast2.1%
Gross rental/år115.464 kr.
Salgspris3.968.496 kr.
Profit (1 års hold)63.140 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.6%
α (alpha)-7.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast11.6%
Gross rental/år182.724 kr.
Salgspris4.257.789 kr.
Profit (1 års hold)419.692 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år120.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)156.468 kr.
− Ejerudgifter/år-41.004 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)79.356 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)115.464 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)182.724 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.708.875 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-311.945 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-7.8%
Mægler
kr/m² (udbud)67.712 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-01-14family
1.150.000 kr.19.492 kr./m²
2011-06-26normal
1.140.000 kr.19.322 kr./m²
2007-09-05normal
1.494.000 kr.25.322 kr./m²
2005-02-23normal
1.170.000 kr.19.831 kr./m²
2001-07-01normal
825.000 kr.13.983 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.140.000 kr.2011-06-26 · 15 år siden
Udbudspris implicerer8.7% pa
FMV implicerer8.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Klassisk 2-værelses lejlighed med flot lysindfald - og sol på altanen
LejlighedenPå Øresundsvej finder du denne velindrettede og indflytningsklare toværelses lejlighed med klassiske plankegulve i flere rum, gode lysindfald og en planløsning, der udnytter kvadratmeterne til fulde. Du får tilmed hjemme tæt på alle hverdagens store og små stop. Bag hoveddøren binder entréen boligen naturligt sammen og giver adgang til alle rum uden spildplads. Lejligheden byder på en rummelig stue med plads til både sofaafdeling og spisebord, mens soveværelset har direkte udgang til