← Tilbage til on-market
Sortedam Dossering 41D, 5. mf
2200 København N · estate · Estate Nørrebro & Nordvest
Top-pick score
45/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2026)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1963) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 2 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1963✗α -0.6%!Ingen AVM✓5. sal✓Sol 100
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
42 m²
Værelser
2
Byggeår
1963
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
23d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 36.612 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.495.000 kr.
107.024 kr./m² · fallback
Investeret
4.523.820 kr.
107.710 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.520.137 kr.
107.622 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.495.000 kr.
107.024 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.495.000 kr.
107.024 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.150.000 kr.
27.381 kr./m²
-74.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.2%
= Total afkast0.6%
Gross rental/år54.108 kr.
Salgspris4.495.000 kr.
Profit (1 års hold)25.288 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.2%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast8.2%
Gross rental/år81.324 kr.
Salgspris4.809.650 kr.
Profit (1 års hold)367.154 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.1%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast18.1%
Gross rental/år176.226 kr.
Salgspris5.160.260 kr.
Profit (1 års hold)812.666 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (42) × 12 mdr
= Langtidsleje/år90.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)117.936 kr.
− Ejerudgifter/år-36.612 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)54.108 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)81.324 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)176.226 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.495.000 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-28.820 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)107.024 kr.
MæglerEstate Nørrebro & Nordvest
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
2026-04-14normal
3.700.000 kr.88.095 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og veldisponeret lejlighed med udsigt til Søerne og en af byens bedste beliggenhed
INDBYDENDE LEJLIGHED MED UDSIGT TIL SØERNE OG ATTRAKTIV BELIGGENHED LEJLIGHED MED UDSIGT TIL SØERNEMed en af Københavns mest attraktive beliggenheder og en fantastisk udsigt over Sortedam Sø udbydes nu en yderst veldisponeret og smukt istandsat lejlighed. Her får I en indflytningsklar bolig, hvor stilfulde materialevalg, smukke detaljer og et skønt lysindfald går hånd i hånd med en beliggenhed, der kombinerer byliv og ro på bedste vis.ATTRAKTIV BELIGGENHED MELLEM BYLIV OG SØERNEHer bosætter I je