Top-pick score
42/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet16/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
- ·94 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -10.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Stueetage/kælder
- ·Seller CAGR 13.4% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 0 · ✗ 2
✗Stueetage✗α -10.0%✓KBH-klassiker 1932✓Sol 84✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 52.381 kr/m² × 95 m² = 4.976.159 kr.
Disqualified —stueetage/kælder— skjules fra on-market-listen og top picks.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
95 m²
Værelser
2
Byggeår
1932
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
94d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 71.784 kr./år
Alpha
-10.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.976.159 kr.
52.381 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
58.209 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.065.929 kr.
53.326 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.495.000 kr.
57.842 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.976.159 kr.
52.381 kr./m²
-9.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.500.000 kr.
15.789 kr./m²
-72.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.8%
α (alpha)-10.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-7.8%
Gross rental/år122.016 kr.
Salgspris4.976.159 kr.
Profit (1 års hold)-431.645 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.2%
α (alpha)-10.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast0.2%
Gross rental/år180.156 kr.
Salgspris5.324.490 kr.
Profit (1 års hold)-25.174 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.5%
α (alpha)-10.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.7%
= Total afkast7.5%
Gross rental/år151.944 kr.
Salgspris5.712.631 kr.
Profit (1 års hold)334.754 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (95) × 12 mdr
= Langtidsleje/år193.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)251.940 kr.
− Ejerudgifter/år-71.784 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)122.016 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)180.156 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)151.944 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.976.159 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-553.661 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-10.0%
Mægler
kr/m² (udbud)57.842 kr.
MæglerBRIKK
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-03-21normal
2.275.000 kr.23.947 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.275.000 kr.2019-03-21 · 7 år siden
Udbudspris implicerer13.4% pa
FMV implicerer11.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
LYS LEJLIGHED MED GOD KÆLDER TIL
Her, i en rolig lomme af byen, gemmer der sig en bolig, der føles som et lille åndehul midt i det hele. En opdateret lejlighed på 95 m2, hvor rummene flyder naturligt sammen, og hvor hverdagen får lov til at folde sig ud nær alle storbyens glæder.Entréen byder dig velkommen uden omsvøb og åbner direkte op til leverummet, hvor stue og spisestue smelter ubesværet sammen, adskilt af køkkenet, som en naturlig samlingsplads. Køkkenet kommer med alt i hårde hvidevarer, mens der kan indrettes henholdsv