iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Sankt Annæ Gade 4B, 1. tv

1416 København K · home · home Christianshavn - City

Åbn pitch-view
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Seller CAGR 7.8% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 79✓Klassisk 1624✓1. sal✓81 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Sankt Annæ Gade 4B, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
81 m²
Værelser
3
Byggeår
1624
Udbudspris
8.649.000 kr.
Dage på markedet
3d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 74.064 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.649.000 kr.
106.778 kr./m² · fallback
Investeret
8.702.744 kr.
107.441 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.734.519 kr.
107.834 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
8.649.000 kr.
106.778 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
8.649.000 kr.
106.778 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.000.000 kr.
24.691 kr./m²
-76.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.0%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år139.776 kr.
Salgspris8.649.000 kr.
Profit (1 års hold)86.032 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.7%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast8.7%
Gross rental/år203.928 kr.
Salgspris9.254.430 kr.
Profit (1 års hold)755.614 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.1%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast18.1%
Gross rental/år341.232 kr.
Salgspris9.929.052 kr.
Profit (1 års hold)1.567.540 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (81) × 12 mdr
= Langtidsleje/år213.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)277.992 kr.
− Ejerudgifter/år-74.064 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)139.776 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)203.928 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)341.232 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.649.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.649.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.649.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+51.894 kr.
= Tx-omkostning53.744 kr.
+ Tilbudspris8.649.000 kr.
= Total investeret8.702.744 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.649.000 kr.
− Investeret-8.702.744 kr.
= Spread-53.744 kr.
÷ Investeret÷ 8.702.744 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)106.778 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-05-17normal
6.401.000 kr.79.025 kr./m²
2018-07-15normal
4.500.000 kr.55.556 kr./m²
2013-02-28normal
2.600.000 kr.32.099 kr./m²
2004-08-18normal
2.700.000 kr.33.333 kr./m²
1996-06-28normal
790.000 kr.9.753 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.401.000 kr.2022-05-17 · 4 år siden
Udbudspris implicerer7.8% pa
FMV implicerer7.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende lejlighed med skøn karnap, idyllisk gårdmiljø og en sjælden autenticitet midt i Christianshavns historiske h

En sjælden perle midt i Christianshavns gamle sjælFor det her er ikke bare endnu en lejlighed i København K, det er en boligoplevelse med rødder helt tilbage til 1624. Midt i Christianshavns brostensbelagte idyl, gemt væk fra byens larm i en af kvarterets smukkeste og mest historiske ejendomme, ligger denne charmerende lejlighed som en velbevaret hemmelighed. Her møder man den sjældne følelse af at bo midt i historien, med bindingsværk, en idyllisk gård og en atmosfære af liv og sjæl, man ikke k