Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2014)
- ·53 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗111 m² for stor!α +1.4%✓Sol 95✓Nybyg 2014✓3. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 71.660 kr/m² × 111 m² = 7.954.238 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
111 m²
Værelser
3
Byggeår
2014
Udbudspris
7.795.000 kr.
Dage på markedet
53d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 71.736 kr./år
Alpha
1.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.954.238 kr.
71.660 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.843.620 kr.
70.663 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.058.740 kr.
72.601 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.795.000 kr.
70.225 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.954.238 kr.
71.660 kr./m²
+2.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.600.000 kr.
23.423 kr./m²
-66.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.4%
α (alpha)1.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast3.4%
Gross rental/år154.704 kr.
Salgspris7.954.238 kr.
Profit (1 års hold)265.322 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.2%
α (alpha)1.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast11.2%
Gross rental/år222.636 kr.
Salgspris8.511.035 kr.
Profit (1 års hold)890.051 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.4%
α (alpha)1.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast19.4%
Gross rental/år252.178 kr.
Salgspris9.131.465 kr.
Profit (1 års hold)1.540.023 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (111) × 12 mdr
= Langtidsleje/år226.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)294.372 kr.
− Ejerudgifter/år-71.736 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)154.704 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)222.636 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)252.178 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.770 kr.
= Tx-omkostning48.620 kr.
+ Tilbudspris7.795.000 kr.
= Total investeret7.843.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.954.238 kr.
− Investeret-7.843.620 kr.
= Spread110.618 kr.
÷ Investeret÷ 7.843.620 kr.
= Alpha1.4%
Mægler
kr/m² (udbud)70.225 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Øverst oppe: Flot 3V’er med kig til Øresund
Lejligheden Lys, luft og rene linjer er nøgleord i beskrivelsen af jeres nye hjem, for I bliver de lykkelige ejere af en flot gavllejlighed i et arkitekttegnet byggeri fra 2014. Lejligheden ligger øverst oppe, og i den eftertragtede gavllejlighed får lyset lov at strømme uforstyrret ind gennem vinduer fra både øst, syd og vest. Det fantastiske lysindfald skaber en skøn rumfornemmelse i den 111 kvadratmeter store lejlighed, som derudover prydes af stilrent interiør og det samme pæne gulv, der løb