Store Strandstræde 18E, 1.

1255 København K · danbolig · danbolig København City & Christianshavn

Åbn pitch-view

Udbudspris

7.395.000 kr.

92.438 kr/m²

Vores estimat

8.441.017 kr.

105.513 kr/m²

Udbudt under estimat

+14.1 %

+1.046.017 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: 13.4 %

Comp-engineP10 88.157 · median 102.581 · P90 116.755 kr/m²5 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingfew_selected_comps

Top-pick score

70/ 100

B — solid

AVM signal20/25

Kvalitet13/25

Data-freshness12/20

Bydel15/15

Market signals10/15

Positive signaler

·iBuyReal AVM dækker adressen
·α 13.4% i sweet spot (5-20%)
·Fresh handelsdata (2024)
·Tier-A bydel (indre-by)
·Best afkast 31% — realistisk

Red flags

·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
·Seller CAGR 12.9% pa — aggressiv

Diagnose

Stærk case

✓ 5 · ! 2 · ✗ 0

!Comps usikre (5)!Sol 51✓α +13%✓Klassisk 1778✓1. sal✓80 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 105.513 kr/m² × 80 m² = 8.441.017 kr.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Indre By

kvm

80 m²

Værelser

Byggeår

1778

Udbudspris

7.395.000 kr.

Dage på markedet

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· iBuyReal AVMTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.368 kr.Belægning (%)· default 83%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 220

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 54.480 kr./år

Alpha

13.4%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

8.441.017 kr.

105.513 kr./m² · XGBoost

Investeret

7.441.220 kr.

93.015 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

8.544.619 kr.

106.808 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	92.438	7.395.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	105.513	8.441.017 kr.	+14.1 %	XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10	88.157	7.052.547 kr.	-4.6 %	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	102.581	8.206.492 kr.	+11.0 %	5 comps inden for 1 km, median 652 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P90	116.755	9.340.418 kr.	+26.3 %	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	27.500	2.200.000 kr.	-70.3 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

15.5%

α (alpha)13.4%

β (0% beta)0.0%

cf-yield2.1%

= Total afkast15.5%

Gross rental/år156.720 kr.

Salgspris8.441.017 kr.

Profit (1 års hold)1.156.517 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

20.4%

α (alpha)13.4%

β (4% beta)4.0%

cf-yield3.0%

= Total afkast20.4%

Gross rental/år220.080 kr.

Salgspris8.778.658 kr.

Profit (1 års hold)1.557.518 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

31.4%

α (alpha)13.4%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield3.1%

= Total afkast31.4%

Gross rental/år234.031 kr.

Salgspris9.690.288 kr.

Profit (1 års hold)2.483.099 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat

× Room factor (2 vær)× 1.00

× Stand factor (ældre)× 0.85

= Justeret ADR1.368 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.368 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (83%)× 0.83

= Brutto Airbnb/år414.330 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105

− Platform 15% af brutto-62.149 kr.

− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.

− Admin 10% (af rest)-32.057 kr.

= Net Airbnb/år288.511 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr

× kvm (80) × 12 mdr

= Langtidsleje/år211.200 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)274.560 kr.

− Ejerudgifter/år-54.480 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)156.720 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)220.080 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)234.031 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.395.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)7.395.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.395.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+44.370 kr.

= Tx-omkostning46.220 kr.

+ Tilbudspris7.395.000 kr.

= Total investeret7.441.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.441.017 kr.

− Investeret-7.441.220 kr.

= Spread999.797 kr.

÷ Investeret÷ 7.441.220 kr.

= Alpha13.4%

Mægler

kr/m² (udbud)92.438 kr.

Mæglerdanbolig København City & Christianshavn

Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

AVM overshooter

Registrerede handler (Boligsiden)

2024-01-29normal

5.800.000 kr.72.500 kr./m²

2021-10-27normal

5.750.000 kr.71.875 kr./m²

2019-09-09family

1.760.000 kr.22.000 kr./m²

2019-02-01normal

4.195.000 kr.52.438 kr./m²

2016-04-21normal

3.875.000 kr.48.438 kr./m²

2015-06-12normal

3.690.000 kr.46.125 kr./m²

2014-06-23normal

2.995.000 kr.37.438 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 2.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

5.800.000 kr.2024-01-29 · 2 år siden

Udbudspris implicerer12.9% pa

FMV implicerer20.6% pa

Overshoot (FMV vs udbud)+7.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Stilfuld citylejlighed med altan og rolig beliggenhed i hjertet af København K

På attraktive Store Strandstræde, mellem Kongens Nytorv og Sankt Annæ Plads, finder du denne særdeles indbydende lejlighed på 80 m². Her får du en flot og gennemført bolig med egen altan og en fredelig placering tilbagetrukket i et hyggeligt gårdmiljø - midt på en af Københavns mest eftertragtede adresser.Lejligheden fremstår lys, rummelig og indflytningsklar med en åben planløsning, hvor de 80 m² er udnyttet på bedste vis. Det store opholdsrum byder på god plads til både spiseafdeling og sofaar