Udbudspris
6.700.000 kr.
79.762 kr/m²
Vores estimat
6.438.491 kr.
76.649 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.9 %
-261.509 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.5 %
Comp-engineP10 66.694 · median 76.924 · P90 84.733 kr/m²8 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurdering
Top-pick score
66/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness20/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Seller CAGR 8.0% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·106 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 1 · ✗ 3
✗3 deal-breakers✗Stand 4/10✗α -4.5%!Comps usikre (8)✓4. sal✓KBH-klassiker 1938✓Sol 100✓84 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.649 kr/m² × 84 m² = 6.438.491 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
84 m²
Værelser
2
Byggeår
1938
Udbudspris
6.700.000 kr.
Dage på markedet
106d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 61.524 kr./år
Alpha
-4.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.438.491 kr.
76.649 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.742.050 kr.
80.263 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.532.482 kr.
77.768 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 79.762 | 6.700.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.649 | 6.438.491 kr. | -3.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 66.694 | 5.602.288 kr. | -16.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 76.924 | 6.461.578 kr. | -3.6 % | 8 comps inden for 500 m, median 166 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 84.733 | 7.117.587 kr. | +6.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.833 | 1.750.000 kr. | -73.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.5%
α (alpha)-4.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-2.5%
Gross rental/år135.036 kr.
Salgspris6.438.491 kr.
Profit (1 års hold)-168.523 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.4%
α (alpha)-4.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast2.4%
Gross rental/år194.004 kr.
Salgspris6.696.031 kr.
Profit (1 års hold)147.985 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.9%
α (alpha)-4.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.6%
= Total afkast12.9%
Gross rental/år177.992 kr.
Salgspris7.391.388 kr.
Profit (1 års hold)827.330 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (84) × 12 mdr
= Langtidsleje/år196.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)255.528 kr.
− Ejerudgifter/år-61.524 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)135.036 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)194.004 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)177.992 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.700.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.700.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.700.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.200 kr.
= Tx-omkostning42.050 kr.
+ Tilbudspris6.700.000 kr.
= Total investeret6.742.050 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.438.491 kr.
− Investeret-6.742.050 kr.
= Spread-303.559 kr.
÷ Investeret÷ 6.742.050 kr.
= Alpha-4.5%
Mægler
kr/m² (udbud)79.762 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-04-10normal
4.925.000 kr.58.631 kr./m²
2013-10-23normal
2.600.000 kr.30.952 kr./m²
2009-06-04normal
2.170.000 kr.25.833 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.925.000 kr.2022-04-10 · 4 år siden
Udbudspris implicerer8.0% pa
FMV implicerer6.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
LEJLIGHED I VESTER SØHUS MED UDSIGT OVER SANKT JØRGENS SØ!
Er I klar til at blive overvældet, hvad angår såvel udsigt og beliggenhed som bolig og indretning? Så skal I se med nu, da vi har fået fornøjelsen af at præsentere jer for lejligheden beliggende på Vester Søgade72, 4, th. Adressen taler vist for sig selv, da I her kommer til at flytte til en yderst central placering i den arkitekttegnet bygning, hvor Kay Fisker & C. F. Møller står bag mesterværket fra 1938Ikke nok med, at selve bygningen er i en klasse for sig, så er udsigten over Sankt Jørgens