Top-pick score
66/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness20/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Seller CAGR 8.0% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·46 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -10.9% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -10.9%✓4. sal✓KBH-klassiker 1938✓Sol 100✓84 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 71.552 kr/m² × 84 m² = 6.010.395 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
84 m²
Værelser
2
Byggeår
1938
Udbudspris
6.700.000 kr.
Dage på markedet
46d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 58.464 kr./år
Alpha
-10.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.010.395 kr.
71.552 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.742.050 kr.
80.263 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.109.981 kr.
72.738 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.700.000 kr.
79.762 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.010.395 kr.
71.552 kr./m²
-10.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.750.000 kr.
20.833 kr./m²
-73.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.8%
α (alpha)-10.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-8.8%
Gross rental/år138.096 kr.
Salgspris6.010.395 kr.
Profit (1 års hold)-593.559 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.9%
α (alpha)-10.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast-0.9%
Gross rental/år197.064 kr.
Salgspris6.431.123 kr.
Profit (1 års hold)-113.863 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.6%
α (alpha)-10.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.7%
= Total afkast6.6%
Gross rental/år181.052 kr.
Salgspris6.899.933 kr.
Profit (1 års hold)338.936 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (84) × 12 mdr
= Langtidsleje/år196.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)255.528 kr.
− Ejerudgifter/år-58.464 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)138.096 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)197.064 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)181.052 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.700.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.700.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.700.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.200 kr.
= Tx-omkostning42.050 kr.
+ Tilbudspris6.700.000 kr.
= Total investeret6.742.050 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.010.395 kr.
− Investeret-6.742.050 kr.
= Spread-731.655 kr.
÷ Investeret÷ 6.742.050 kr.
= Alpha-10.9%
Mægler
kr/m² (udbud)79.762 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-04-10normal
4.925.000 kr.58.631 kr./m²
2013-10-23normal
2.600.000 kr.30.952 kr./m²
2009-06-04normal
2.170.000 kr.25.833 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.925.000 kr.2022-04-10 · 4 år siden
Udbudspris implicerer8.0% pa
FMV implicerer5.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
LEJLIGHED I VESTER SØHUS MED UDSIGT OVER SANKT JØRGENS SØ!
Er I klar til at blive overvældet, hvad angår såvel udsigt og beliggenhed som bolig og indretning? Så skal I se med nu, da vi har fået fornøjelsen af at præsentere jer for lejligheden beliggende på Vester Søgade72, 4, th. Adressen taler vist for sig selv, da I her kommer til at flytte til en yderst central placering i den arkitekttegnet bygning, hvor Kay Fisker & C. F. Møller står bag mesterværket fra 1938Ikke nok med, at selve bygningen er i en klasse for sig, så er udsigten over Sankt Jørgens