iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Doris Lessings Vej 35, 2. th

2300 København S · nybolig · Nybolig Ørestad

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.995.000 kr.
63.228 kr/m²
Vores estimat
5.078.558 kr.
64.286 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.7 %
+83.558 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.0 %
Comp-engineP10 55.832 · median 60.734 · P90 64.778 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
71/ 100
B — solid
AVM signal14/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2017)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·43 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 23% — realistisk
Red flags
  • ·Seller CAGR 13.7% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -4%!α +1.0%✓Nybyg 2017✓2. sal✓79 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 64.286 kr/m² × 79 m² = 5.078.558 kr.
Doris Lessings Vej 35, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
79 m²
Værelser
3
Byggeår
2017
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
43d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.016 kr./år
Alpha
1.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.078.558 kr.
64.286 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
63.631 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.165.857 kr.
65.391 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris63.2284.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM64.2865.078.558 kr.+1.7 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1055.8324.410.760 kr.-11.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median60.7344.797.971 kr.-3.9 %8 comps inden for 1 km, median 365 m væk · high confidence
Comp-engine · P9064.7785.117.478 kr.+2.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering21.5191.700.000 kr.-66.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.4%
α (alpha)1.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast3.4%
Gross rental/år120.144 kr.
Salgspris5.078.558 kr.
Profit (1 års hold)171.882 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.4%
α (alpha)1.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast8.4%
Gross rental/år168.492 kr.
Salgspris5.281.700 kr.
Profit (1 års hold)423.372 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
22.5%
α (alpha)1.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.7%
= Total afkast22.5%
Gross rental/år335.495 kr.
Salgspris5.830.185 kr.
Profit (1 års hold)1.138.860 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (79) × 12 mdr
= Langtidsleje/år161.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)209.508 kr.
− Ejerudgifter/år-41.016 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)120.144 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)168.492 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)335.495 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.078.558 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread51.738 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha1.0%

Mægler

kr/m² (udbud)63.228 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-04-12normal
3.400.000 kr.43.038 kr./m²
2015-11-30normal
2.495.000 kr.31.582 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.400.000 kr.2023-04-12 · 3 år siden
Udbudspris implicerer13.7% pa
FMV implicerer14.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys lejlighed med solrig altan og ideel planløsning

Velkommen til denne lyse og moderne 3-værelses ejerlejlighed på 79 m², hvor en veldisponeret planløsning, store vinduespartier og en dejlig altan skaber et indbydende hjem. Ejendommen er opført i 2017, og lejligheden fremstår moderne og velholdt med gennemgående trægulve og et skønt lysindfald. Her får I to gode værelser og et stort, åbent opholdsrum med direkte forbindelse til altanen.Køkken-alrummet er boligens naturlige samlingspunkt og giver god plads til både spiseafdeling og sofamiljø. Køk