Udbudspris
7.595.000 kr.
88.314 kr/m²
Vores estimat
7.318.491 kr.
85.099 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.6 %
-276.509 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.2 %
Comp-engineP10 75.155 · median 85.632 · P90 96.785 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1889)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·76 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 6 · ! 0 · ✗ 3
✗1 deal-breaker✗Comps -3%✗α -4.2%✓Stand 8/10✓Sol 95✓Klassisk 1889✓2. sal✓86 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 85.099 kr/m² × 86 m² = 7.318.491 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
86 m²
Værelser
3
Byggeår
1889
Udbudspris
7.595.000 kr.
Dage på markedet
76d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.748 kr./år
Alpha
-4.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.318.491 kr.
85.099 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.642.420 kr.
88.865 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.401.246 kr.
86.061 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 88.314 | 7.595.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 85.099 | 7.318.491 kr. | -3.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 75.155 | 6.463.290 kr. | -14.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 85.632 | 7.364.363 kr. | -3.0 % | 8 comps inden for 500 m, median 188 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 96.785 | 8.323.470 kr. | +9.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.093 | 1.900.000 kr. | -75.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.6%
α (alpha)-4.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-2.6%
Gross rental/år129.012 kr.
Salgspris7.318.491 kr.
Profit (1 års hold)-194.917 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.2%
α (alpha)-4.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast2.2%
Gross rental/år184.740 kr.
Salgspris7.611.231 kr.
Profit (1 års hold)153.551 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.9%
α (alpha)-4.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast13.9%
Gross rental/år251.920 kr.
Salgspris8.401.628 kr.
Profit (1 års hold)1.011.128 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (86) × 12 mdr
= Langtidsleje/år185.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)241.488 kr.
− Ejerudgifter/år-56.748 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)129.012 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)184.740 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)251.920 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+45.570 kr.
= Tx-omkostning47.420 kr.
+ Tilbudspris7.595.000 kr.
= Total investeret7.642.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.318.491 kr.
− Investeret-7.642.420 kr.
= Spread-323.929 kr.
÷ Investeret÷ 7.642.420 kr.
= Alpha-4.2%
Mægler
kr/m² (udbud)88.314 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-10-30normal
3.800.000 kr.44.186 kr./m²
2011-03-18normal
2.365.000 kr.27.500 kr./m²
2004-07-22normal
1.850.000 kr.21.512 kr./m²
1996-11-29normal
617.700 kr.7.183 kr./m²
1994-07-15normal
510.000 kr.5.930 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.800.000 kr.2019-10-30 · 7 år siden
Udbudspris implicerer10.4% pa
FMV implicerer9.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar 3V'er med stuk og plankegulve
Nu har du mulighed for at erhverve denne velholdte treværelses hjørnelejlighed beliggende i en særdeles smuk ejendom fra 1889, centralt placeret i et af Københavns mest attraktive og stemningsfulde kvarterer.Indenfor bydes du velkommen af en indbydende fordelingsgang, der elegant forbinder boligens rum. For enden åbner de to stuer en suite sig med et smukt lysindfald og et frit vue over den hyggelige grønne park Urban Oase. Begge stuer har en behagelig størrelse og rummer mange indretningsmuligh