Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1889)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·α -15.6% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -15.6%✓Sol 95✓Klassisk 1889✓2. sal✓86 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.966 kr/m² × 86 m² = 6.619.039 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
86 m²
Værelser
3
Byggeår
1889
Udbudspris
7.795.000 kr.
Dage på markedet
16d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.748 kr./år
Alpha
-15.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.619.039 kr.
76.966 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.843.620 kr.
91.205 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.705.965 kr.
77.976 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.795.000 kr.
90.640 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.619.039 kr.
76.966 kr./m²
-15.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.900.000 kr.
22.093 kr./m²
-75.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-14.0%
α (alpha)-15.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-14.0%
Gross rental/år129.012 kr.
Salgspris6.619.039 kr.
Profit (1 års hold)-1.095.569 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.3%
α (alpha)-15.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-6.3%
Gross rental/år184.740 kr.
Salgspris7.082.372 kr.
Profit (1 års hold)-576.508 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
2.4%
α (alpha)-15.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast2.4%
Gross rental/år251.920 kr.
Salgspris7.598.657 kr.
Profit (1 års hold)6.957 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (86) × 12 mdr
= Langtidsleje/år185.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)241.488 kr.
− Ejerudgifter/år-56.748 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)129.012 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)184.740 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)251.920 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.770 kr.
= Tx-omkostning48.620 kr.
+ Tilbudspris7.795.000 kr.
= Total investeret7.843.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.619.039 kr.
− Investeret-7.843.620 kr.
= Spread-1.224.581 kr.
÷ Investeret÷ 7.843.620 kr.
= Alpha-15.6%
Mægler
kr/m² (udbud)90.640 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-10-30normal
3.800.000 kr.44.186 kr./m²
2011-03-18normal
2.365.000 kr.27.500 kr./m²
2004-07-22normal
1.850.000 kr.21.512 kr./m²
1996-11-29normal
617.700 kr.7.183 kr./m²
1994-07-15normal
510.000 kr.5.930 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.800.000 kr.2019-10-30 · 7 år siden
Udbudspris implicerer10.8% pa
FMV implicerer8.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar 3V'er med stuk og plankegulve
Nu har du mulighed for at erhverve denne velholdte treværelses hjørnelejlighed beliggende i en særdeles smuk ejendom fra 1889, centralt placeret i et af Københavns mest attraktive og stemningsfulde kvarterer.Indenfor bydes du velkommen af en indbydende fordelingsgang, der elegant forbinder boligens rum. For enden åbner de to stuer en suite sig med et smukt lysindfald og et frit vue over den hyggelige grønne park Urban Oase. Begge stuer har en behagelig størrelse og rummer mange indretningsmuligh