← Tilbage til on-market
Sankt Peders Stræde 17, 2.
1453 København K · danbolig · danbolig København City & Christianshavn
Udbudspris
7.995.000 kr.
75.425 kr/m²
Vores estimat
8.007.341 kr.
75.541 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.2 %
+12.341 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.5 %
Comp-engineP10 62.417 · median 69.029 · P90 89.831 kr/m²8 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Seller CAGR 7.6% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·54 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 2 · ✗ 1
✗α -0.5%!Comps usikre (8)!106 m² stor✓Sol 82✓Klassisk 1809✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 75.541 kr/m² × 106 m² = 8.007.341 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
106 m²
Værelser
3
Byggeår
1809
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
54d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.536 kr./år
Alpha
-0.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.007.341 kr.
75.541 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
75.895 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.186.675 kr.
77.233 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 75.425 | 7.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 75.541 | 8.007.341 kr. | +0.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 62.417 | 6.616.217 kr. | -17.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 69.029 | 7.317.115 kr. | -8.5 % | 8 comps inden for 500 m, median 303 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 89.831 | 9.522.092 kr. | +19.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.585 | 2.500.000 kr. | -68.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.4%
α (alpha)-0.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast2.4%
Gross rental/år230.304 kr.
Salgspris8.007.341 kr.
Profit (1 års hold)192.825 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.4%
α (alpha)-0.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.9%
= Total afkast7.4%
Gross rental/år314.256 kr.
Salgspris8.327.635 kr.
Profit (1 års hold)597.071 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.9%
α (alpha)-0.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast18.9%
Gross rental/år365.760 kr.
Salgspris9.192.427 kr.
Profit (1 års hold)1.513.367 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (106) × 12 mdr
= Langtidsleje/år279.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)363.792 kr.
− Ejerudgifter/år-49.536 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)230.304 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)314.256 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)365.760 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.007.341 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread-37.479 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha-0.5%
Mægler
kr/m² (udbud)75.425 kr.
Mæglerdanbolig København City & Christianshavn
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2018-08-10family
2.875.000 kr.27.123 kr./m²
2017-04-25normal
4.125.000 kr.38.915 kr./m²
2014-12-15family
3.600.000 kr.33.962 kr./m²
2006-06-16normal
3.650.000 kr.34.434 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.125.000 kr.2017-04-25 · 9 år siden
Udbudspris implicerer7.6% pa
FMV implicerer7.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende 3-værelses lejlighed med altan i Latinerkvarteret
Charmerende 3-værelses lejlighed med altan i LatinerkvarteretPå Sankt Peders Stræde 17, 2. finder du en indflytningsklar lejlighed i en fredet ejendom fra 1807 – midt i et af Københavns mest stemningsfulde og eftertragtede kvarterer.Lejligheden forener klassisk københavnercharme med moderne komfort. Her får du lyse og indbydende opholdsrum, et stilrent Kvik-køkken med Quooker samt et flot istandsat badeværelse med gulvvarme.Boligen rummer i dag to gode værelser, men planløsningen giver mulighed