Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet13/25
Data-freshness4/20
Bydel15/15
Market signals13/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 5.9% i sweet spot (5-20%)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·155 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 27% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1957) — lavere standard
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗Beton 1957✓α +5.9%✓Sol 95✓3. sal✓79 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 87.643 kr/m² × 79 m² = 6.923.799 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
79 m²
Værelser
3
Byggeår
1957
Udbudspris
6.500.000 kr.
Dage på markedet
155d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 61.536 kr./år
Alpha
5.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.923.799 kr.
87.643 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.540.850 kr.
82.796 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.026.812 kr.
88.947 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.500.000 kr.
82.278 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.923.799 kr.
87.643 kr./m²
+6.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.000.000 kr.
25.316 kr./m²
-69.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
8.1%
α (alpha)5.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast8.1%
Gross rental/år147.024 kr.
Salgspris6.923.799 kr.
Profit (1 års hold)529.973 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
16.1%
α (alpha)5.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast16.1%
Gross rental/år209.592 kr.
Salgspris7.408.465 kr.
Profit (1 års hold)1.077.207 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
27.3%
α (alpha)5.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.6%
= Total afkast27.3%
Gross rental/år432.068 kr.
Salgspris7.948.521 kr.
Profit (1 års hold)1.839.740 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (79) × 12 mdr
= Langtidsleje/år208.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)271.128 kr.
− Ejerudgifter/år-61.536 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)147.024 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)209.592 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)432.068 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.500.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.500.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.500.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+39.000 kr.
= Tx-omkostning40.850 kr.
+ Tilbudspris6.500.000 kr.
= Total investeret6.540.850 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.923.799 kr.
− Investeret-6.540.850 kr.
= Spread382.949 kr.
÷ Investeret÷ 6.540.850 kr.
= Alpha5.9%
Mægler
kr/m² (udbud)82.278 kr.
MæglerEstate City & Christianshavn
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
1995-08-04normal
559.400 kr.7.081 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
559.400 kr.1995-08-04 · 31 år siden
Udbudspris implicerer8.2% pa
FMV implicerer8.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Veldisponeret 2'er mulig 3 værelses
Med Kongens Have og Nyboder som naboer, tæt på metroen og et utal af indkøbsmuligheder, ligger denne 3. sals lejlighed i en karakteristisk og velholdt ejendom i Indre by. Der er let adgang til lejligheden, med elevator fra gadeplan. Lejligheden (oprindelig 3 vær., se alternativ plantegning.) byder på en rummelig entre, spisekøkken og et stort soveværelse, alle med dybe indbyggede skabe. Derudover brusebadeværelse med gulvvarme, samt en sydvendt stue med fransk altan. Til lejligheden hører brugs