iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Borups Allé 231C, 1. th

2400 København NV · home · home Nordvest - Emdrup

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.795.000 kr.
74.295 kr/m²
Vores estimat
5.671.865 kr.
72.716 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.1 %
-123.135 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.7 %
Comp-engineP10 56.372 · median 64.560 · P90 80.067 kr/m²8 comps · same_road_250mcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1928)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -13%✗α -2.7%✓KBH-klassiker 1928✓Sol 100✓1. sal✓78 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 72.716 kr/m² × 78 m² = 5.671.865 kr.
Borups Allé 231C, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
78 m²
Værelser
3
Byggeår
1928
Udbudspris
5.795.000 kr.
Dage på markedet
19d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 40.500 kr./år
Alpha
-2.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.671.865 kr.
72.716 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.831.620 kr.
74.764 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.763.415 kr.
73.890 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris74.2955.795.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM72.7165.671.865 kr.-2.1 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1056.3724.397.029 kr.-24.1 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median64.5605.035.657 kr.-13.1 %8 comps same_road_250m, median 94 m væk · high confidence
Comp-engine · P9080.0676.245.254 kr.+7.8 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering7.308570.000 kr.-90.2 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.5%
α (alpha)-2.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-0.5%
Gross rental/år127.980 kr.
Salgspris5.671.865 kr.
Profit (1 års hold)-31.775 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.3%
α (alpha)-2.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast4.3%
Gross rental/år178.524 kr.
Salgspris5.898.740 kr.
Profit (1 års hold)245.644 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.7%
α (alpha)-2.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast16.7%
Gross rental/år268.168 kr.
Salgspris6.511.301 kr.
Profit (1 års hold)947.849 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (78) × 12 mdr
= Langtidsleje/år168.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)219.024 kr.
− Ejerudgifter/år-40.500 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)127.980 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)178.524 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)268.168 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.770 kr.
= Tx-omkostning36.620 kr.
+ Tilbudspris5.795.000 kr.
= Total investeret5.831.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.671.865 kr.
− Investeret-5.831.620 kr.
= Spread-159.755 kr.
÷ Investeret÷ 5.831.620 kr.
= Alpha-2.7%

Mægler

kr/m² (udbud)74.295 kr.
Mæglerhome Nordvest - Emdrup
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-05-12normal
2.995.000 kr.38.397 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 570.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.995.000 kr.2020-05-12 · 6 år siden
Udbudspris implicerer11.6% pa
FMV implicerer11.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

3 VÆRELSES HJØRNELEJLIGHED MED ALTAN & KARNAP

Med en central beliggenhed i Københavns Nordvestkvarter – og en tilbagetrukket placering i forhold til den store vej – ligger denne velindrettede og rummelige lejlighed nu klar til overtagelse. Ja, her kan I skabe et dejligt hjem, der helt fra start præges af lys og luft. I træder ind til 78 kvadratmeter via en entré i åben forbindelse med køkkenet. Her er både opvaskemaskine og masser af skabs- og skuffeplads, der er stilfuldt gemt væk bag moderne køkkenfronter. Der er også etableret en hyggeli