Udbudspris
3.995.000 kr.
73.981 kr/m²
Vores estimat
4.128.304 kr.
76.450 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.3 %
+133.304 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.7 %
Comp-engineP10 49.897 · median 77.885 · P90 80.463 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
73/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·Seller CAGR 7.8% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·45 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!α +2.7%✓Comps +5%✓KBH-klassiker 1935✓Sol 69✓1. sal✓54 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.450 kr/m² × 54 m² = 4.128.304 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
54 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
45d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.756 kr./år
Alpha
2.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.128.304 kr.
76.450 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
74.460 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.160.376 kr.
77.044 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 73.981 | 3.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.450 | 4.128.304 kr. | +3.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 49.897 | 2.694.434 kr. | -32.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 77.885 | 4.205.800 kr. | +5.3 % | 8 comps inden for 250 m, median 41 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 80.463 | 4.344.992 kr. | +8.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.185 | 820.000 kr. | -79.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.1%
α (alpha)2.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast4.1%
Gross rental/år58.884 kr.
Salgspris4.128.304 kr.
Profit (1 års hold)166.368 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.0%
α (alpha)2.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast9.0%
Gross rental/år93.876 kr.
Salgspris4.293.436 kr.
Profit (1 års hold)366.492 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.3%
α (alpha)2.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast21.3%
Gross rental/år155.082 kr.
Salgspris4.739.293 kr.
Profit (1 års hold)873.555 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år116.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)151.632 kr.
− Ejerudgifter/år-57.756 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)58.884 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)93.876 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)155.082 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.128.304 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread107.484 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha2.7%
Mægler
kr/m² (udbud)73.981 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-04-19normal
2.035.000 kr.37.685 kr./m²
2014-01-24normal
757.417 kr.14.026 kr./m²
2012-12-09normal
750.000 kr.13.889 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 820.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.035.000 kr.2017-04-19 · 9 år siden
Udbudspris implicerer7.8% pa
FMV implicerer8.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
2 altaner. Lys. Eftertragtet beliggenhed. Hjørnelejlighed.
Velkommen til Frimestervej 3, 1. tv. i det centrale Nordvest! En skøn 2-værelses lejlighed på første etage med masser af lys. Egner sig perfekt som delevenlig, til par eller enkeltpersoner.LEJLIGHED: Når du kommer ind ad døren, træder du ind i en fordelingsentré med plads til overtøj og sko. Herfra har du adgang til stue, badeværelse, køkken og soveværelse. I stuen er der plads til sofaområde og spiseareal. Her har du også adgang til lejlighedens ene altan, som er sydvendt og solrig. Soveværelse