iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Rosenvængets Hovedvej 28, 1. tv

2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
8.495.000 kr.
93.352 kr/m²
Vores estimat
7.964.178 kr.
87.518 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.2 %
-530.822 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.8 %
Comp-engineP10 64.828 · median 87.413 · P90 90.992 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·44 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -6.8% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 1
✗α -6.8%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1938✓1. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 87.518 kr/m² × 91 m² = 7.964.178 kr.
Rosenvængets Hovedvej 28, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
91 m²
Værelser
3
Byggeår
1938
Udbudspris
8.495.000 kr.
Dage på markedet
44d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 90.420 kr./år
Alpha
-6.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.964.178 kr.
87.518 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.547.820 kr.
93.932 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.042.056 kr.
88.374 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris93.3528.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM87.5187.964.178 kr.-6.2 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1064.8285.899.370 kr.-30.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median87.4137.954.563 kr.-6.4 %8 comps inden for 1 km, median 572 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9090.9928.280.252 kr.-2.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering21.4291.950.000 kr.-77.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.3%
α (alpha)-6.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-5.3%
Gross rental/år127.980 kr.
Salgspris7.964.178 kr.
Profit (1 års hold)-455.662 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.6%
α (alpha)-6.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-0.6%
Gross rental/år193.500 kr.
Salgspris8.282.745 kr.
Profit (1 års hold)-71.575 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.9%
α (alpha)-6.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.9%
= Total afkast10.9%
Gross rental/år249.349 kr.
Salgspris9.142.876 kr.
Profit (1 års hold)844.406 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (91) × 12 mdr
= Langtidsleje/år218.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)283.920 kr.
− Ejerudgifter/år-90.420 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)127.980 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)193.500 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)249.349 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+50.970 kr.
= Tx-omkostning52.820 kr.
+ Tilbudspris8.495.000 kr.
= Total investeret8.547.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.964.178 kr.
− Investeret-8.547.820 kr.
= Spread-583.642 kr.
÷ Investeret÷ 8.547.820 kr.
= Alpha-6.8%

Mægler

kr/m² (udbud)93.352 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-02-10normal
4.350.000 kr.47.802 kr./m²
2017-05-26normal
4.300.000 kr.47.253 kr./m²
2015-03-17normal
3.995.000 kr.43.901 kr./m²
1996-05-15normal
694.020 kr.7.627 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.350.000 kr.2020-02-10 · 6 år siden
Udbudspris implicerer11.8% pa
FMV implicerer10.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

En sjælden adresse med Den Franske Have som nabo

På en af Østerbros mest stemningsfulde adresser ligger denne indbydende lejlighed, hvor smukke klassiske detaljer, en sydvendt altan og en attraktiv beliggenhed i Rosenvængekvarteret skaber en særlig helhed. Her får I en bolig med masser af karakter og et dejligt lysindfald i rolige omgivelser tæt på byens mange muligheder.Rosenvængets Hovedvej er kendt for sin særlige atmosfære med smukke ejendomme, grønne haver og hyggelige gader. Her opleves en næsten landsbyagtig stemning, samtidig med at Øs