Udbudspris
13.799.000 kr.
102.978 kr/m²
Vores estimat
12.292.885 kr.
91.738 kr/m²
Udbudt over estimat
-10.9 %
-1.506.115 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -11.5 %
Comp-engineP10 67.407 · median 81.695 · P90 93.141 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet14/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1893)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·35 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -11.5% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
- ·Seller CAGR 13.3% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 3
✗Støjgade✗α -11.5%✗134 m² for stor!Comps usikre (8)✓Sol 81✓Klassisk 1893✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 91.738 kr/m² × 134 m² = 12.292.885 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
134 m²
Værelser
3
Byggeår
1893
Udbudspris
13.799.000 kr.
Dage på markedet
35d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 94.644 kr./år
Alpha
-11.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
12.292.885 kr.
91.738 kr./m² · XGBoost
Investeret
13.883.644 kr.
103.609 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
12.435.339 kr.
92.801 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 102.978 | 13.799.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 91.738 | 12.292.885 kr. | -10.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 67.407 | 9.032.531 kr. | -34.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 81.695 | 10.947.185 kr. | -20.7 % | 8 comps inden for 1 km, median 884 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 93.141 | 12.480.854 kr. | -9.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.134 | 3.100.000 kr. | -77.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.9%
α (alpha)-11.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-9.9%
Gross rental/år218.916 kr.
Salgspris12.292.885 kr.
Profit (1 års hold)-1.371.843 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-5.2%
α (alpha)-11.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-5.2%
Gross rental/år312.984 kr.
Salgspris12.784.600 kr.
Profit (1 års hold)-786.060 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
5.2%
α (alpha)-11.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.8%
= Total afkast5.2%
Gross rental/år251.648 kr.
Salgspris14.112.232 kr.
Profit (1 års hold)480.236 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (134) × 12 mdr
= Langtidsleje/år313.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)407.628 kr.
− Ejerudgifter/år-94.644 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)218.916 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)312.984 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)251.648 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris13.799.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)13.799.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)13.799.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+82.794 kr.
= Tx-omkostning84.644 kr.
+ Tilbudspris13.799.000 kr.
= Total investeret13.883.644 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV12.292.885 kr.
− Investeret-13.883.644 kr.
= Spread-1.590.759 kr.
÷ Investeret÷ 13.883.644 kr.
= Alpha-11.5%
Mægler
kr/m² (udbud)102.978 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-12-06normal
9.500.000 kr.70.896 kr./m²
2007-05-03other
2.798.571 kr.20.885 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
9.500.000 kr.2023-12-06 · 3 år siden
Udbudspris implicerer13.3% pa
FMV implicerer9.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-4.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
En af ejendommens bedste boliger med en perfekt veldisponeret planløsning.
Velkommen til Helgolandsgade 6A, 2. tv., en enestående lejlighed på 134 m² beliggende i den ikoniske Vestre Borgerdyd Skole fra 1893. Den markante rødstensejendom blev i 2006-2007 nænsomt omdannet til eksklusive ejerlejligheder i et visionært transformationsprojekt med blandt andre Bjarke Ingels, hvor den historiske arkitektur er bevaret og kombineret med moderne boligkomfort.Lejligheden imponerer fra første øjeblik med en loftshøjde på over 3 meter, store gulv-til-loft vinduer og et fantastisk