Ernie Wilkins Vej 19, 3. 5
2450 København SV · realmaeglerne · RealMæglerne Renny Clemmensen ApS
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2006)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·Best afkast 21% — realistisk
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 17.9% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 83.544 | 6.600.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 85.545 | 6.758.085 kr. | +2.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 69.369 | 5.480.181 kr. | -17.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 74.581 | 5.891.862 kr. | -10.7 % | 8 comps inden for 250 m, median 86 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 84.235 | 6.654.564 kr. | +0.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.684 | 1.950.000 kr. | -70.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Lys 3-værelses lejlighed med stor altan, aftensol og kig mod vandet
Ernie Wilkins Vej 19, 3. 5. byder på en veldisponeret 3-værelses lejlighed med et dejligt opholdsrum, to gode værelser og en stor sydvestvendt altan med sol det meste af dagen og kig mod vandet. Boligen ligger højt i ejendommen, hvilket giver et flot lysindfald og en rar fornemmelse af luft. Entréen giver en god ankomst til lejligheden med plads til sko, overtøj og opbevaring. Herfra er der adgang til badeværelse, værelser og det store opholdsrum. Køkkenalrummet er et af boligens klare samlingspunkter med god plads til både spisebord, sofaafdeling og øvrig indretning. Køkkenet har en praktisk indretning med hvide fronter, træbordplade og god opbevaringsplads. Det store vinduesparti mod altanen trækker lyset ind i rummet og skaber en god overgang mellem inde og ude. Fra opholdsrummet er der direkte udgang til den store altan med plads til loungemøbler, grill og cafébord. Her kan solen nydes det meste af dagen med kig mod kanalerne og det grønne område på den anden side af vandet. Lejligheden har to regulære værelser. Det største værelse egner sig oplagt som soveværelse med plads til dobbeltseng og opbevaring, mens det andet kan bruges som børneværelse, kontor eller gæsteværelse. Badeværelset er rummeligt indrettet med separat bruseområde og vaskefaciliteter. Ejendommen ligger på Fyrholm, som var en af de første øer på Sluseholmen og blev opført i 2006. Der er elevator i ejendommen, og her får man samtidig et aktivt gårdmiljø med urtehave, grill, legeplads, græsplæne og platform direkte til kanalen. Foreningen har desuden kajak-, have- og hyggelaug, og der er mulighed for at leje p-plads med ladestander i kælderen. På den anden side ligger Sydhavns Havnebad og Valby Bådklub, mens Sluseholmen Metro, caféer, indkøb og kanalmiljøet ligger tæt på. Samtidig er der nem adgang til motorvej og resten af København.