Udbudspris
2.545.000 kr.
72.714 kr/m²
Vores estimat
2.545.000 kr.
72.714 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.7 %
Comp-engineP10 0 · median 0 · P90 0 kr/m²0 comps · · kræver manuel vurderingno_candidates_in_fallback_tiers · no_selected_comps
Top-pick score
46/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·57 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1973) — lavere standard
- ·Seller CAGR 12.0% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 2 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1973✗α -0.7%!Comps usikre (0)!Ingen AVM✓Sol 95✓3. sal
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
35 m²
Værelser
2
Byggeår
1973
Udbudspris
2.545.000 kr.
Dage på markedet
57d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 32.280 kr./år
Alpha
-0.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
2.545.000 kr.
72.714 kr./m² · fallback
Investeret
2.562.120 kr.
73.203 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
2.571.044 kr.
73.458 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 72.714 | 2.545.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 72.714 | 2.545.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | 0 comps null, median 0 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 14.286 | 500.000 kr. | -80.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.0%
α (alpha)-0.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år43.320 kr.
Salgspris2.545.000 kr.
Profit (1 års hold)26.200 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.9%
α (alpha)-0.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år66.000 kr.
Salgspris2.646.800 kr.
Profit (1 års hold)150.680 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.2%
α (alpha)-0.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield7.0%
= Total afkast21.2%
Gross rental/år180.558 kr.
Salgspris2.921.660 kr.
Profit (1 års hold)540.098 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (35) × 12 mdr
= Langtidsleje/år75.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)98.280 kr.
− Ejerudgifter/år-32.280 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)43.320 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)66.000 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)180.558 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris2.545.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)2.545.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)2.545.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+15.270 kr.
= Tx-omkostning17.120 kr.
+ Tilbudspris2.545.000 kr.
= Total investeret2.562.120 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV2.545.000 kr.
− Investeret-2.562.120 kr.
= Spread-17.120 kr.
÷ Investeret÷ 2.562.120 kr.
= Alpha-0.7%
Mægler
kr/m² (udbud)72.714 kr.
MæglerJohn Frandsen - Lyngby
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-08-02normal
1.150.000 kr.32.857 kr./m²
2015-07-14normal
645.000 kr.18.429 kr./m²
2009-03-12auction
490.000 kr.14.000 kr./m²
2003-06-25normal
594.000 kr.16.971 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.150.000 kr.2019-08-02 · 7 år siden
Udbudspris implicerer12.0% pa
FMV implicerer12.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Delevenlig 2'er øverst oppe i unikt kvarter
Bo øverst oppe med en skøn udsigt og et godt lysindfald. Boligen er oplagt til delelejlighed for studerende, søskende eller venner, som ønsker at bo i Københavns urbane og stille oase.Beliggenheden i Nordvest placerer jer i et spændende område i rivende udvikling med kort cykelafstand til både Nørrebro og det øvrige København. Kvarteret byder på et rigt kulturliv og hyggelige caféer, hvor det populære samlingspunkt Flere Fugle samt de mange indkøbsmuligheder i Lygten Bazar ligger i bekvem gåafst