Udbudspris
7.195.000 kr.
89.938 kr/m²
Vores estimat
7.575.295 kr.
94.691 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.3 %
+380.295 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.6 %
Comp-engineP10 0 · median 0 · P90 0 kr/m²0 comps · · kræver manuel vurderingno_candidates_after_filters · no_selected_comps
Top-pick score
68/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1904)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·Best afkast 23% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!Comps usikre (0)✓α +4.6%✓KBH-klassiker 1904✓Sol 90✓3. sal✓80 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 94.691 kr/m² × 80 m² = 7.575.295 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
80 m²
Værelser
3
Byggeår
1904
Udbudspris
7.195.000 kr.
Dage på markedet
2d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.140 kr./år
Alpha
4.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.575.295 kr.
94.691 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.240.020 kr.
90.500 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.657.162 kr.
95.715 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 89.938 | 7.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 94.691 | 7.575.295 kr. | +5.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | 0 comps null, median 0 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.875 | 1.350.000 kr. | -81.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.4%
α (alpha)4.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast6.4%
Gross rental/år129.660 kr.
Salgspris7.575.295 kr.
Profit (1 års hold)464.935 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.1%
α (alpha)4.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast11.1%
Gross rental/år181.500 kr.
Salgspris7.878.307 kr.
Profit (1 års hold)819.787 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
23.1%
α (alpha)4.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast23.1%
Gross rental/år265.528 kr.
Salgspris8.696.439 kr.
Profit (1 års hold)1.721.947 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (80) × 12 mdr
= Langtidsleje/år172.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)224.640 kr.
− Ejerudgifter/år-43.140 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)129.660 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)181.500 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)265.528 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.170 kr.
= Tx-omkostning45.020 kr.
+ Tilbudspris7.195.000 kr.
= Total investeret7.240.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.575.295 kr.
− Investeret-7.240.020 kr.
= Spread335.275 kr.
÷ Investeret÷ 7.240.020 kr.
= Alpha4.6%
Mægler
kr/m² (udbud)89.938 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-05-05normal
4.505.000 kr.56.313 kr./m²
2013-11-11normal
2.475.000 kr.30.938 kr./m²
2010-01-01normal
1.622.000 kr.20.275 kr./m²
2007-11-02normal
2.075.000 kr.25.938 kr./m²
2004-05-27normal
1.675.000 kr.20.938 kr./m²
2003-06-19normal
1.175.000 kr.14.688 kr./m²
2001-04-03normal
425.000 kr.5.313 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.505.000 kr.2021-05-05 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.8% pa
FMV implicerer11.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende 3v'er med stor altan og klassiske detaljer
I et attraktivt og roligt kvarter nær Stefansgade udbydes nu denne veldisponerede treværelses ejerlejlighed, hvor klassisk københavnercharme møder en velfungerende planløsning og skønne uderum.Boligen åbner med en fordelingsgang, der skaber et naturligt flow mellem hjemmets rum. Herfra ledes du videre til to reelle værelser, begge med gode indretningsmuligheder og store vinduespartier, der inviterer et behageligt lysindfald ind fra øst.Hjemmets naturlige samlingspunkt er det rummelige køkken alr