iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Dalføret 5, 2. th

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Amagerbrogade

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.895.000 kr.
60.859 kr/m²
Vores estimat
3.825.805 kr.
59.778 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.8 %
-69.195 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.4 %
Comp-engineP10 52.945 · median 61.912 · P90 74.496 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
44/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗α -2.4%✓Comps +2%✓KBH-klassiker 1936✓Sol 95✓2. sal✓64 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 59.778 kr/m² × 64 m² = 3.825.805 kr.
Dalføret 5, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
64 m²
Værelser
2
Byggeår
1936
Udbudspris
3.895.000 kr.
Dage på markedet
18d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.756 kr./år
Alpha
-2.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.825.805 kr.
59.778 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.920.220 kr.
61.253 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.888.428 kr.
60.757 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris60.8593.895.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM59.7783.825.805 kr.-1.8 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1052.9453.388.472 kr.-13.0 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median61.9123.962.358 kr.+1.7 %8 comps inden for 250 m, median 42 m væk · high confidence
Comp-engine · P9074.4964.767.722 kr.+22.4 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering15.6251.000.000 kr.-74.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.2%
α (alpha)-2.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-0.2%
Gross rental/år87.804 kr.
Salgspris3.825.805 kr.
Profit (1 års hold)-6.611 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.8%
α (alpha)-2.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast4.8%
Gross rental/år126.972 kr.
Salgspris3.978.837 kr.
Profit (1 års hold)185.589 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.0%
α (alpha)-2.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast17.0%
Gross rental/år180.972 kr.
Salgspris4.392.024 kr.
Profit (1 års hold)652.776 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år130.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)169.728 kr.
− Ejerudgifter/år-42.756 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)87.804 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)126.972 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)180.972 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.370 kr.
= Tx-omkostning25.220 kr.
+ Tilbudspris3.895.000 kr.
= Total investeret3.920.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.825.805 kr.
− Investeret-3.920.220 kr.
= Spread-94.415 kr.
÷ Investeret÷ 3.920.220 kr.
= Alpha-2.4%

Mægler

kr/m² (udbud)60.859 kr.
MæglerNybolig Amager - Amagerbrogade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2014-01-24normal
1.351.000 kr.21.109 kr./m²
2004-05-26normal
975.000 kr.15.234 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.351.000 kr.2014-01-24 · 12 år siden
Udbudspris implicerer9.2% pa
FMV implicerer9.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Flot og lys 2-V med stuk og 2 altaner

Velkommen til Dalføret 2, th., 2300 København S – en flot og indbydende 2-værelses lejlighed på hele 64 m², hvor klassiske detaljer, store lyse rum og en god planløsning går hånd i hånd. Her får du en bolig med masser af plads, flotte gulve og smukke stukdetaljer, der giver lejligheden karakter og charme.Lejligheden byder på en rummelig stue med god plads til både sofaarrangement og spiseafdeling. De store vinduer sikrer et dejligt lysindfald, mens stuk og flotte gulve understreger boligens klas