Udbudspris
4.295.000 kr.
72.797 kr/m²
Vores estimat
4.046.805 kr.
68.590 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.8 %
-248.195 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.4 %
Comp-engineP10 59.856 · median 66.884 · P90 76.470 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1914)
- ·36 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -6.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -8%✗α -6.4%✓KBH-klassiker 1914✓Sol 95✓2. sal✓59 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 68.590 kr/m² × 59 m² = 4.046.805 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1914
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
36d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.436 kr./år
Alpha
-6.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.046.805 kr.
68.590 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.322.620 kr.
73.265 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.087.355 kr.
69.277 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 72.797 | 4.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 68.590 | 4.046.805 kr. | -5.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 59.856 | 3.531.509 kr. | -17.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 66.884 | 3.946.168 kr. | -8.1 % | 8 comps inden for 500 m, median 174 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 76.470 | 4.511.709 kr. | +5.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.797 | 1.050.000 kr. | -75.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.8%
α (alpha)-6.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-4.8%
Gross rental/år66.924 kr.
Salgspris4.046.805 kr.
Profit (1 års hold)-208.891 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.0%
α (alpha)-6.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast0.0%
Gross rental/år103.032 kr.
Salgspris4.208.677 kr.
Profit (1 års hold)-10.911 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.4%
α (alpha)-6.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast12.4%
Gross rental/år170.292 kr.
Salgspris4.645.732 kr.
Profit (1 års hold)493.404 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år120.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)156.468 kr.
− Ejerudgifter/år-53.436 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)66.924 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)103.032 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)170.292 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.046.805 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-275.815 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-6.4%
Mægler
kr/m² (udbud)72.797 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2015-07-17normal
1.401.000 kr.23.746 kr./m²
2004-03-12normal
1.020.000 kr.17.288 kr./m²
1997-12-09normal
331.000 kr.5.610 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.401.000 kr.2015-07-17 · 11 år siden
Udbudspris implicerer10.7% pa
FMV implicerer10.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Pæn og delevenlig 2V’er med charme og altan
LejlighedenPlankegulve, fyldningsdøre og stuklofter danner rammen om denne klassiske københavnerlejlighed på 59 m². Boligen blev gennemgribende istandsat af snedker i 2015, og flere specialfremstillede løsninger i massivt egetræ giver hjemmet et særligt udtryk. Lejligheden er løbende vedligeholdt med blandt andet ny altan i 2019, nye radiatorer i 2022 samt nye brand- og lydsikrede døre til både for- og bagtrappe i 2025.Planløsningen er delevenlig og veldisponeret med adgang til alle rum fra entr