Udbudspris
5.995.000 kr.
68.908 kr/m²
Vores estimat
6.082.614 kr.
69.915 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.5 %
+87.614 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.8 %
Comp-engineP10 69.990 · median 78.088 · P90 91.309 kr/m²8 comps · inden for 500 mcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal14/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2008)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·52 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!α +0.8%✓Comps +13%✓4. sal✓Sol 100✓87 m² sweet✓Bygget 2008✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 69.915 kr/m² × 87 m² = 6.082.614 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
87 m²
Værelser
2
Byggeår
2008
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
52d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.872 kr./år
Alpha
0.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.082.614 kr.
69.915 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
69.343 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.194.306 kr.
71.199 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 68.908 | 5.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 69.915 | 6.082.614 kr. | +1.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 69.990 | 6.089.129 kr. | +1.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.088 | 6.793.696 kr. | +13.3 % | 8 comps inden for 500 m, median 108 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 91.309 | 7.943.925 kr. | +32.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.862 | 2.250.000 kr. | -62.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.3%
α (alpha)0.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast3.3%
Gross rental/år150.708 kr.
Salgspris6.082.614 kr.
Profit (1 års hold)200.502 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.3%
α (alpha)0.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast8.3%
Gross rental/år211.782 kr.
Salgspris6.325.919 kr.
Profit (1 års hold)504.881 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.7%
α (alpha)0.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.1%
= Total afkast18.7%
Gross rental/år186.644 kr.
Salgspris6.982.841 kr.
Profit (1 års hold)1.136.665 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år203.580 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)264.654 kr.
− Ejerudgifter/år-52.872 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)150.708 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)211.782 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)186.644 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.082.614 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread49.794 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha0.8%
Mægler
kr/m² (udbud)68.908 kr.
Mæglerdanbolig København SV
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stor 2V'er på 4. sal med to altaner! Vandkig!
LEJLIGHED: Oppe på 4. sal i populær ejendom finde du denne store og praktiske 2-værelses lejlighed. Er et enkelt soveværelse ikke nok for dig, kan den sagtens indrettes med et ekstra soveværelse. Du bliver først mødt af entré, hvor du har god plads til at afsætte sko og jakker. Her har du ligeledes adgang til praktisk depot, så du ikke skal helt ned i kælderen for opbevaring. Entréen leder dig ud i det store og gennemlyste køkken-alrum. Her har man store vinduespartier i begge ender, samt udgang