← Tilbage til on-market
Godsbanegade 27, 4. tv
1722 København V · danbolig · danbolig Vesterbro & Carlsberg Byen
Udbudspris
7.495.000 kr.
98.618 kr/m²
Vores estimat
7.701.375 kr.
101.334 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.8 %
+206.375 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.1 %
Comp-engineP10 75.023 · median 99.981 · P90 101.440 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
68/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1906)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!α +2.1%✓Comps +1%✓4. sal✓KBH-klassiker 1906✓Sol 100✓76 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 101.334 kr/m² × 76 m² = 7.701.375 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
76 m²
Værelser
3
Byggeår
1906
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
1d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.180 kr./år
Alpha
2.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.701.375 kr.
101.334 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
99.234 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.773.544 kr.
102.283 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 98.618 | 7.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 101.334 | 7.701.375 kr. | +2.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 75.023 | 5.701.747 kr. | -23.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 99.981 | 7.598.552 kr. | +1.4 % | 8 comps inden for 500 m, median 107 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 101.440 | 7.709.416 kr. | +2.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.053 | 1.600.000 kr. | -78.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.7%
α (alpha)2.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast3.7%
Gross rental/år120.660 kr.
Salgspris7.701.375 kr.
Profit (1 års hold)280.215 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.4%
α (alpha)2.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast8.4%
Gross rental/år174.012 kr.
Salgspris8.009.430 kr.
Profit (1 års hold)641.622 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.7%
α (alpha)2.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast20.7%
Gross rental/år289.112 kr.
Salgspris8.841.179 kr.
Profit (1 års hold)1.588.471 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (76) × 12 mdr
= Langtidsleje/år177.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)231.192 kr.
− Ejerudgifter/år-57.180 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)120.660 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)174.012 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)289.112 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.701.375 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread159.555 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha2.1%
Mægler
kr/m² (udbud)98.618 kr.
Mæglerdanbolig Vesterbro & Carlsberg Byen
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-08-19normal
4.745.000 kr.62.434 kr./m²
2017-07-10normal
3.550.000 kr.46.711 kr./m²
2015-07-27normal
2.900.000 kr.38.158 kr./m²
2002-04-11normal
1.417.420 kr.18.650 kr./m²
2002-01-10family
1.200.000 kr.15.789 kr./m²
2000-07-26normal
1.149.379 kr.15.123 kr./m²
1998-06-30normal
190.200 kr.2.503 kr./m²
1997-08-17normal
190.200 kr.2.503 kr./m²
1996-03-04normal
385.000 kr.5.066 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.745.000 kr.2021-08-19 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.6% pa
FMV implicerer10.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys 3-værelses lejlighed på 4. sal med stor gårdvendt altan
Lys 3-værelses lejlighed på 4. sal med stor gårdvendt altanHøjt placeret på 4. sal og midt i et af Vesterbros mest eftertragtede kvarterer finder I denne lyse og charmerende 3-værelses lejlighed. Boligen rummer 76 veldisponerede kvadratmeter, en stor opholdsstue, en fleksibel værelsesafdeling og en dejlig altan mod gården.Lejligheden har en klassisk københavnerstemning med højt til loftet, stuk, originale plankegulve og store vinduespartier, der giver et flot lysindfald. Den rummelige stue har g