Udbudspris
4.495.000 kr.
84.811 kr/m²
Vores estimat
4.070.641 kr.
76.805 kr/m²
Udbudt over estimat
-9.4 %
-424.359 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -10.0 %
Comp-engineP10 50.719 · median 59.466 · P90 86.278 kr/m²8 comps · inden for 250 m · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·Seller CAGR 7.3% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·α -10.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -10.0%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1935✓Sol 100✓3. sal✓53 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.805 kr/m² × 53 m² = 4.070.641 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
8d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.876 kr./år
Alpha
-10.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.070.641 kr.
76.805 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
85.355 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.118.683 kr.
77.711 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 84.811 | 4.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.805 | 4.070.641 kr. | -9.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 50.719 | 2.688.106 kr. | -40.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 59.466 | 3.151.690 kr. | -29.9 % | 8 comps inden for 250 m, median 45 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 86.278 | 4.572.716 kr. | +1.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.113 | 960.000 kr. | -78.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.4%
α (alpha)-10.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-8.4%
Gross rental/år74.604 kr.
Salgspris4.070.641 kr.
Profit (1 års hold)-378.575 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.6%
α (alpha)-10.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-3.6%
Gross rental/år108.948 kr.
Salgspris4.233.467 kr.
Profit (1 års hold)-181.405 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.6%
α (alpha)-10.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast8.6%
Gross rental/år172.962 kr.
Salgspris4.673.096 kr.
Profit (1 års hold)322.238 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år114.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)148.824 kr.
− Ejerudgifter/år-39.876 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)74.604 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)108.948 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)172.962 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.070.641 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-453.179 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-10.0%
Mægler
kr/m² (udbud)84.811 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-09-25family
1.100.000 kr.20.755 kr./m²
2017-07-18normal
2.375.000 kr.44.811 kr./m²
1997-08-04normal
399.000 kr.7.528 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.375.000 kr.2017-07-18 · 9 år siden
Udbudspris implicerer7.3% pa
FMV implicerer6.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og delevenlig 2-værelses lejlighed med altan
Her får du en lys, delevenlig og veldisponeret lejlighed med en særdeles anvendelig planløsning, flotte plankegulve og en hyggelig altan. Boligen byder på to gode og regulære værelser, separat køkken og et badeværelse.LEJLIGHED: Fra entréen er der separat adgang til begge boligens store værelser samt køkken og badeværelse. Boligens største rum er en dejlig, lys stue med et stort vinduesparti, som sørger for et skønt dagslys. Rummet har en god størrelse og regulær form, så der er rig mulighed for