← Tilbage til on-market
Birkedommervej 23, 4. tv
2400 København NV · nybolig · Nybolig Nordvest - Emdrup
Udbudspris
4.095.000 kr.
63.000 kr/m²
Vores estimat
4.256.285 kr.
65.481 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.9 %
+161.285 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 3.3 %
Comp-engineP10 48.092 · median 65.251 · P90 77.833 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
73/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1933)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·47 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 7 · ! 0 · ✗ 0
✓Comps +4%✓4. sal✓α +3.3%✓KBH-klassiker 1933✓Sol 95✓65 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 65.481 kr/m² × 65 m² = 4.256.285 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
65 m²
Værelser
3
Byggeår
1933
Udbudspris
4.095.000 kr.
Dage på markedet
47d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.804 kr./år
Alpha
3.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.256.285 kr.
65.481 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.121.420 kr.
63.406 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.320.110 kr.
66.463 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 63.000 | 4.095.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 65.481 | 4.256.285 kr. | +3.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 48.092 | 3.125.956 kr. | -23.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 65.251 | 4.241.333 kr. | +3.6 % | 8 comps inden for 500 m, median 51 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 77.833 | 5.059.137 kr. | +23.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 14.769 | 960.000 kr. | -76.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
5.5%
α (alpha)3.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast5.5%
Gross rental/år91.596 kr.
Salgspris4.256.285 kr.
Profit (1 års hold)226.461 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.5%
α (alpha)3.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast10.5%
Gross rental/år133.716 kr.
Salgspris4.426.536 kr.
Profit (1 års hold)438.832 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.4%
α (alpha)3.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.3%
= Total afkast24.4%
Gross rental/år259.864 kr.
Salgspris4.886.215 kr.
Profit (1 års hold)1.024.659 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (65) × 12 mdr
= Langtidsleje/år140.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)182.520 kr.
− Ejerudgifter/år-48.804 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)91.596 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)133.716 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)259.864 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.095.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.095.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.095.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+24.570 kr.
= Tx-omkostning26.420 kr.
+ Tilbudspris4.095.000 kr.
= Total investeret4.121.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.256.285 kr.
− Investeret-4.121.420 kr.
= Spread134.865 kr.
÷ Investeret÷ 4.121.420 kr.
= Alpha3.3%
Mægler
kr/m² (udbud)63.000 kr.
MæglerNybolig Nordvest - Emdrup
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-10-25normal
2.700.000 kr.41.538 kr./m²
2007-07-25normal
1.350.000 kr.20.769 kr./m²
2001-08-13normal
822.026 kr.12.647 kr./m²
1998-02-05normal
474.400 kr.7.298 kr./m²
1995-11-07normal
215.000 kr.3.308 kr./m²
1994-11-07other
374.000 kr.5.754 kr./m²
1993-11-29normal
374.000 kr.5.754 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.700.000 kr.2021-10-25 · 5 år siden
Udbudspris implicerer8.7% pa
FMV implicerer9.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Skøn lejl. med mulighed for at etablere et ekstra værelse
På en rolig adresse i det levende Nordvest finder du denne indbydende og veldisponerede ejerlejlighed, hvor du har mulighed for at etablere et ekstra værelse.Her får du en bolig, der kombinerer en behagelig planløsning med en beliggenhed, hvor byens mange muligheder er lige inden for rækkevidde, samtidig med at hverdagen kan leves i fredelige omgivelser.Indenfor byder entréen velkommen og fordeler elegant til boligens øvrige rum, så der skabes et naturligt flow gennem lejligheden. Stuen har en g