← Tilbage til on-market
Langelandsvej 51, 4. th
2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Godthåbsvej
Udbudspris
6.495.000 kr.
95.515 kr/m²
Vores estimat
7.067.137 kr.
103.928 kr/m²
Udbudt under estimat
+8.8 %
+572.137 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 8.1 %
Comp-engineP10 76.227 · median 98.488 · P90 101.513 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
77/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 8.1% i sweet spot (5-20%)
- ·Ældre charme (byggeår 1897)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·Best afkast 28% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 16.9% pa — aggressiv
Diagnose
Stærk case✓ 7 · ! 0 · ✗ 0
✓Comps +3%✓4. sal✓α +8.1%✓Sol 100✓Klassisk 1897✓68 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 103.928 kr/m² × 68 m² = 7.067.137 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
68 m²
Værelser
3
Byggeår
1897
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
19d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.032 kr./år
Alpha
8.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.067.137 kr.
103.928 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
96.115 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.138.782 kr.
104.982 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 95.515 | 6.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 103.928 | 7.067.137 kr. | +8.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 76.227 | 5.183.432 kr. | -20.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 98.488 | 6.697.153 kr. | +3.1 % | 8 comps inden for 500 m, median 118 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 101.513 | 6.902.851 kr. | +6.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.000 | 1.700.000 kr. | -73.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
9.9%
α (alpha)8.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast9.9%
Gross rental/år116.328 kr.
Salgspris7.067.137 kr.
Profit (1 års hold)647.645 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
14.7%
α (alpha)8.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast14.7%
Gross rental/år167.736 kr.
Salgspris7.349.822 kr.
Profit (1 års hold)981.738 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
27.6%
α (alpha)8.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast27.6%
Gross rental/år308.460 kr.
Salgspris8.113.073 kr.
Profit (1 års hold)1.885.714 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (68) × 12 mdr
= Langtidsleje/år171.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)222.768 kr.
− Ejerudgifter/år-55.032 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)116.328 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)167.736 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)308.460 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.067.137 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread531.317 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha8.1%
Mægler
kr/m² (udbud)95.515 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Godthåbsvej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
AVM overshooterRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-05-27normal
4.750.000 kr.69.853 kr./m²
2022-03-23family
1.445.000 kr.21.250 kr./m²
2017-08-24normal
3.550.000 kr.52.206 kr./m²
2007-01-30family
1.450.000 kr.21.324 kr./m²
2004-01-05normal
1.450.000 kr.21.324 kr./m²
2003-07-07normal
1.325.000 kr.19.485 kr./m²
2001-09-04normal
1.257.507 kr.18.493 kr./m²
1996-07-12normal
500.000 kr.7.353 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.750.000 kr.2024-05-27 · 2 år siden
Udbudspris implicerer16.9% pa
FMV implicerer22.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+5.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende 3v. med generøs og solrig altan
Drømmer du om sol fra eftermiddag til aften i Svømmehalskvarteret? Så tag et kig på denne 3-værelses lejlighed med åbent køkken/alrum og en sublim, sydvestvendt altan…Indretning: Træd indenfor i en god fordelingsentré, der leder til både særskilt bad og toilet samt til det flotte, ombyggede køkken/alrum af nyere dato. Her er en ideel spiseplads, masser af praktisk og specialbygget skabsplads samt direkte udgang til den sydvestvendte og rummelige altan. Derude kan du så sidde og slikke sol, drikk