iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ørestads Boulevard 55A, 6. 609

2300 København S · danbolig · danbolig Islands Brygge og Ørestad

Åbn pitch-view
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness20/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·Moderne (byggeår 2008)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Seller CAGR 7.6% pa — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗α -0.6%✗147 m² for stor!Ingen AVM✓6. sal✓Sol 100✓Bygget 2008

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Ørestads Boulevard 55A, 6. 609

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
147 m²
Værelser
3
Byggeår
2008
Udbudspris
8.495.000 kr.
Dage på markedet
25d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 87.924 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.495.000 kr.
57.789 kr./m² · fallback
Investeret
8.547.820 kr.
58.148 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.653.187 kr.
58.865 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
8.495.000 kr.
57.789 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
8.495.000 kr.
57.789 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
3.000.000 kr.
20.408 kr./m²
-64.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.9%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast1.9%
Gross rental/år211.956 kr.
Salgspris8.495.000 kr.
Profit (1 års hold)159.136 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.9%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast9.9%
Gross rental/år301.920 kr.
Salgspris9.089.650 kr.
Profit (1 års hold)843.750 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.9%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.8%
= Total afkast16.9%
Gross rental/år235.990 kr.
Salgspris9.752.260 kr.
Profit (1 års hold)1.440.430 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (147) × 12 mdr
= Langtidsleje/år299.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)389.844 kr.
− Ejerudgifter/år-87.924 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)211.956 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)301.920 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)235.990 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+50.970 kr.
= Tx-omkostning52.820 kr.
+ Tilbudspris8.495.000 kr.
= Total investeret8.547.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.495.000 kr.
− Investeret-8.547.820 kr.
= Spread-52.820 kr.
÷ Investeret÷ 8.547.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)57.789 kr.
Mæglerdanbolig Islands Brygge og Ørestad
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-01-15normal
5.900.000 kr.40.136 kr./m²
2012-03-22normal
3.260.000 kr.22.177 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.900.000 kr.2021-01-15 · 5 år siden
Udbudspris implicerer7.6% pa
FMV implicerer7.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

147 m² i ikoniske VM Bjerget med stor privat terrasse

Velkommen til Ørestads Boulevard 55A, 6. 609 – en helt særlig 3-værelses lejlighed i det ikoniske VM Bjerget i Ørestad. Her får I 147 m² bolig med en planløsning, der både imponerer med sin størrelse, sit lysindfald og sin stærke forbindelse til det private uderum. Boligen er for jer, der ønsker noget andet end det klassiske lejlighedsudtryk, og som sætter pris på arkitektur, luft omkring jer og et hjem, hvor terrasse, udsigt og indretning smelter sammen.Lejligheden byder på et stort og åbent op