← Tilbage til on-market
Reberbanegade 51, 4. mf
2300 København S · estate · Estate Amager - Amagerbrogade
Udbudspris
4.395.000 kr.
75.776 kr/m²
Vores estimat
4.490.361 kr.
77.420 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.2 %
+95.361 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.5 %
Comp-engineP10 65.093 · median 78.895 · P90 79.887 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1940)
- ·Fresh handelsdata (2026)
- ·78 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 23% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!α +1.5%✓Comps +4%✓4. sal✓KBH-klassiker 1940✓Sol 100✓58 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 77.420 kr/m² × 58 m² = 4.490.361 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
58 m²
Værelser
3
Byggeår
1940
Udbudspris
4.395.000 kr.
Dage på markedet
78d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.264 kr./år
Alpha
1.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.490.361 kr.
77.420 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.423.220 kr.
76.262 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.537.343 kr.
78.230 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 75.776 | 4.395.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 77.420 | 4.490.361 kr. | +2.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 65.093 | 3.775.402 kr. | -14.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.895 | 4.575.936 kr. | +4.1 % | 8 comps inden for 250 m, median 100 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 79.887 | 4.633.473 kr. | +5.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.103 | 1.050.000 kr. | -76.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.2%
α (alpha)1.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast3.2%
Gross rental/år76.056 kr.
Salgspris4.490.361 kr.
Profit (1 års hold)143.197 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.0%
α (alpha)1.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast8.0%
Gross rental/år111.552 kr.
Salgspris4.669.975 kr.
Profit (1 års hold)358.307 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
22.7%
α (alpha)1.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.4%
= Total afkast22.7%
Gross rental/år281.650 kr.
Salgspris5.154.934 kr.
Profit (1 års hold)1.013.364 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (58) × 12 mdr
= Langtidsleje/år118.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)153.816 kr.
− Ejerudgifter/år-42.264 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)76.056 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)111.552 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)281.650 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.370 kr.
= Tx-omkostning28.220 kr.
+ Tilbudspris4.395.000 kr.
= Total investeret4.423.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.490.361 kr.
− Investeret-4.423.220 kr.
= Spread67.141 kr.
÷ Investeret÷ 4.423.220 kr.
= Alpha1.5%
Mægler
kr/m² (udbud)75.776 kr.
MæglerEstate Amager - Amagerbrogade
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
2026-02-16normal
3.995.000 kr.68.879 kr./m²
2013-06-27normal
1.180.000 kr.20.345 kr./m²
2007-11-13normal
1.340.000 kr.23.103 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Delevenlig 3'er med altan og masser af sollys
Lys, ugeneret og delevenlig 3'er, med flot byudsigt, altan og helt nyt køkken!Øverst i ejendommen venter en særdeles indbydende og velindrettet 3-værelses lejlighed, hvor den ugenerede placering på 4. sal, det fantastiske lysindfald og den flotte udsigt over byen er blandt boligens helt store kvaliteter. Her får du en bolig, der både fungerer perfekt til parret, den lille familie eller som en delevenlig 3-værelses – og som samtidig er lige til at flytte ind i.Boligens naturlige samlingspunkt er