← Tilbage til on-market
Reberbanegade 51, 4. mf
2300 København S · estate · Estate Amager - Amagerbrogade
Udbudspris
4.595.000 kr.
79.224 kr/m²
Vores estimat
4.647.282 kr.
80.126 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.1 %
+52.282 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.5 %
Comp-engineP10 65.093 · median 78.895 · P90 79.887 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1940)
- ·Fresh handelsdata (2026)
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -0%!α +0.5%✓4. sal✓KBH-klassiker 1940✓Sol 100✓58 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 80.126 kr/m² × 58 m² = 4.647.282 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
58 m²
Værelser
3
Byggeår
1940
Udbudspris
4.595.000 kr.
Dage på markedet
18d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.264 kr./år
Alpha
0.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.647.282 kr.
80.126 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.624.420 kr.
79.731 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.693.328 kr.
80.919 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 79.224 | 4.595.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 80.126 | 4.647.282 kr. | +1.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 65.093 | 3.775.402 kr. | -17.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.895 | 4.575.936 kr. | -0.4 % | 8 comps inden for 250 m, median 100 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 79.887 | 4.633.473 kr. | +0.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.103 | 1.050.000 kr. | -77.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.1%
α (alpha)0.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast2.1%
Gross rental/år76.056 kr.
Salgspris4.647.282 kr.
Profit (1 års hold)98.918 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.9%
α (alpha)0.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast6.9%
Gross rental/år111.552 kr.
Salgspris4.833.173 kr.
Profit (1 års hold)320.305 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.4%
α (alpha)0.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.1%
= Total afkast21.4%
Gross rental/år281.650 kr.
Salgspris5.335.080 kr.
Profit (1 års hold)992.309 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (58) × 12 mdr
= Langtidsleje/år118.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)153.816 kr.
− Ejerudgifter/år-42.264 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)76.056 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)111.552 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)281.650 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+27.570 kr.
= Tx-omkostning29.420 kr.
+ Tilbudspris4.595.000 kr.
= Total investeret4.624.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.647.282 kr.
− Investeret-4.624.420 kr.
= Spread22.862 kr.
÷ Investeret÷ 4.624.420 kr.
= Alpha0.5%
Mægler
kr/m² (udbud)79.224 kr.
MæglerEstate Amager - Amagerbrogade
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
2026-02-16normal
3.995.000 kr.68.879 kr./m²
2013-06-27normal
1.180.000 kr.20.345 kr./m²
2007-11-13normal
1.340.000 kr.23.103 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Delevenlig 3'er med altan og masser af sollys
Lys, ugeneret og delevenlig 3'er, med flot byudsigt, altan og helt nyt køkken!Øverst i ejendommen venter en særdeles indbydende og velindrettet 3-værelses lejlighed, hvor den ugenerede placering på 4. sal, det fantastiske lysindfald og den flotte udsigt over byen er blandt boligens helt store kvaliteter. Her får du en bolig, der både fungerer perfekt til parret, den lille familie eller som en delevenlig 3-værelses – og som samtidig er lige til at flytte ind i.Boligens naturlige samlingspunkt er