iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Brammingegade 8, 3. th

2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.795.000 kr.
93.468 kr/m²
Vores estimat
5.331.160 kr.
85.986 kr/m²
Udbudt over estimat
-8.0 %
-463.840 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -8.6 %
Comp-engineP10 78.557 · median 87.088 · P90 98.102 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1905)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·45 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -8.6% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -7%✗α -8.6%✓KBH-klassiker 1905✓Sol 67✓3. sal✓62 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 85.986 kr/m² × 62 m² = 5.331.160 kr.
Brammingegade 8, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
62 m²
Værelser
2
Byggeår
1905
Udbudspris
5.795.000 kr.
Dage på markedet
45d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.380 kr./år
Alpha
-8.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.331.160 kr.
85.986 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.831.620 kr.
94.058 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.402.316 kr.
87.134 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris93.4685.795.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM85.9865.331.160 kr.-8.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1078.5574.870.540 kr.-16.0 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median87.0885.399.455 kr.-6.8 %8 comps inden for 500 m, median 127 m væk · high confidence
Comp-engine · P9098.1026.082.301 kr.+5.0 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering22.5811.400.000 kr.-75.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.8%
α (alpha)-8.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-6.8%
Gross rental/år105.420 kr.
Salgspris5.331.160 kr.
Profit (1 års hold)-395.040 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.0%
α (alpha)-8.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-2.0%
Gross rental/år150.060 kr.
Salgspris5.544.406 kr.
Profit (1 års hold)-137.154 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.5%
α (alpha)-8.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast9.5%
Gross rental/år191.673 kr.
Salgspris6.120.172 kr.
Profit (1 års hold)480.225 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (62) × 12 mdr
= Langtidsleje/år148.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)193.440 kr.
− Ejerudgifter/år-43.380 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)105.420 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)150.060 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)191.673 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.770 kr.
= Tx-omkostning36.620 kr.
+ Tilbudspris5.795.000 kr.
= Total investeret5.831.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.331.160 kr.
− Investeret-5.831.620 kr.
= Spread-500.460 kr.
÷ Investeret÷ 5.831.620 kr.
= Alpha-8.6%

Mægler

kr/m² (udbud)93.468 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2011-02-01normal
1.533.000 kr.24.726 kr./m²
2007-08-30family
1.317.500 kr.21.250 kr./m²
2006-03-15normal
2.195.000 kr.35.403 kr./m²
2004-06-18normal
1.350.000 kr.21.774 kr./m²
1996-04-04normal
425.680 kr.6.866 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.533.000 kr.2011-02-01 · 15 år siden
Udbudspris implicerer9.3% pa
FMV implicerer8.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

2-værelses med altan og hyggelig gård på Østerbro

På Brammingegade 8, 3. th. udbydes en 2-værelses lejlighed på 62 m² med altan og en attraktiv beliggenhed på Østerbro. Her får I en bolig i et hyggeligt kvarter, hvor der er kort afstand til både grønne områder, byliv og offentlig transport.Lejligheden byder på to værelser og en altan, som giver mulighed for at nyde udelivet hjemme. Altanen bliver dermed et naturligt supplement til boligens indendørs kvadratmeter, når vejret indbyder til at rykke udenfor.En særlig kvalitet ved ejendommen er den