iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Thorshavnsgade 19, 1. tv

2300 København S · realmaeglerne · RealMæglerne Islands Brygge ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.795.000 kr.
83.817 kr/m²
Vores estimat
6.861.879 kr.
73.784 kr/m²
Udbudt over estimat
-12.0 %
-933.121 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -12.5 %
Comp-engineP10 51.851 · median 78.673 · P90 87.117 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2006)
  • ·89 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -12.5% — over markedet

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
4 · ! 0 · 2
Comps -6%α -12.5%Sol 921. salBygget 2006AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 73.784 kr/m² × 93 m² = 6.861.879 kr.
Thorshavnsgade 19, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
93 m²
Værelser
2
Byggeår
2006
Udbudspris
7.795.000 kr.
Dage på markedet
89d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.216 kr./år
Alpha
-12.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.861.879 kr.
73.784 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.843.620 kr.
84.340 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.947.846 kr.
74.708 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris83.8177.795.000 kr.Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM73.7846.861.879 kr.-12.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1051.8514.822.182 kr.-38.1 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median78.6737.316.615 kr.-6.1 %8 comps inden for 500 m, median 71 m væk · high confidence
Comp-engine · P9087.1178.101.851 kr.+3.9 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong compshenter…
Resight — bred medianhenter…
Offentlig vurdering27.4192.550.000 kr.-67.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.9%
α (alpha)-12.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-10.9%
Gross rental/år129.504 kr.
Salgspris6.861.879 kr.
Profit (1 års hold)-852.237 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.1%
α (alpha)-12.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-6.1%
Gross rental/år186.420 kr.
Salgspris7.136.354 kr.
Profit (1 års hold)-520.846 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
4.4%
α (alpha)-12.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.1%
= Total afkast4.4%
Gross rental/år163.512 kr.
Salgspris7.877.437 kr.
Profit (1 års hold)197.329 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (93) × 12 mdr
= Langtidsleje/år189.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)246.636 kr.
− Ejerudgifter/år-60.216 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)129.504 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)186.420 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)163.512 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.770 kr.
= Tx-omkostning48.620 kr.
+ Tilbudspris7.795.000 kr.
= Total investeret7.843.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.861.879 kr.
− Investeret-7.843.620 kr.
= Spread-981.741 kr.
÷ Investeret÷ 7.843.620 kr.
= Alpha-12.5%

Mægler

kr/m² (udbud)83.817 kr.
MæglerRealMæglerne Islands Brygge ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-10-26normal
4.050.000 kr.43.548 kr./m²
2018-04-09family
2.167.500 kr.23.306 kr./m²
2011-03-31normal
2.895.000 kr.31.129 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.050.000 kr.2020-10-26 · 6 år siden
Udbudspris implicerer11.5% pa
FMV implicerer9.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Skøn lejlighed på 93 kvm og med morgensolen på altanen

På skønne Islands Brygge finder du Thorshavnsgade 19, 1. tv. Med et hyggeligt gårdmiljø, bygningskanalen og solen der bager ind i morgentimerne, får du en dejlig lejlighed med en helt særlig ro og atmosfære. Lejligheden byder på 93 kvm fordelt på 2 værelser, men med mulighed for at lave om til 3 værelser. Lejligheden er beliggende på Thorshavnsgade som er en af de mere stille veje i Bryggen kvarteret. Fra entréen træder man ind i lejlighedens store stue og alrum som med store klare vinduespartier lader solen strømme ind og virkelig lyser rummets detaljer op. Med rene og klare linjer, hvide og grebsfrie fronter, et stilrent udtryk og en flot køkkenø udfolder køkkenet sig i stor stil sammen med resten af boligen og forlænger virkelig oplevelsen, samtidig med at skabe en dejlig stemning om middagsbordet. Ved køkkenet sørger den franske altan for et dejligt indfald af aftensol – perfekt til aftenstunderne. Fra stuen har man direkte adgang til lejlighedens altan med morgensol og sol til ud på eftermiddagen og med plads til loungemøbler og grill. Lejligheden byder derudover på et dejligt soveværelse med indbygget skabsvæg og plads til dobbeltmandsseng og samtidig have udgang til den store altan. Lejlighedens badeværelse står pænt og har vaskemaskine, tørretumbler og seperat bruseniche. Ejendommen er nyere byggeri fra 2006 og fremstår arkitektonisk gennemført med smukke materialer, der giver et eksklusivt og tidløst udtryk. De grønne, velholdte fællesarealer byder på et vandmiljø, legeområder, petanque-bane og hyggelige opholdspladser, der sammen skaber en rolig og indbydende atmosfære. Der er parkeringskælder under bygningen, og fra elevatoren er der direkte adgang til kælderen, hvor man også finder adgang til brugsret til kælderrum. Det er muligt at tilkøbe den parkeringsplads som sælger ejer. Beliggenheden gør hverdagen både praktisk og behagelig: Indkøb, gå-ruter, specialbutikker, samt kaffecaféen Roast og Andersens bagerier, som ligger lige rundt om hjørnet, og både metro og busser er kun få minutters gang væk. Derudover ligger lejligheden i cykelafstand til Tivoli, Gammel Strand, Amager Fælleds naturskønne områder og den smukke kystlinje.