Udbudspris
7.495.000 kr.
81.467 kr/m²
Vores estimat
8.109.423 kr.
88.146 kr/m²
Udbudt under estimat
+8.2 %
+614.423 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 7.5 %
Comp-engineP10 75.740 · median 91.469 · P90 100.556 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
82/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 7.5% i sweet spot (5-20%)
- ·Ældre charme (byggeår 1882)
- ·Seller CAGR 7.9% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·143 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 27% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 7 · ! 0 · ✗ 0
✓Comps +12%✓α +7.5%✓Stand 8/10✓Sol 95✓Klassisk 1882✓3. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 88.146 kr/m² × 92 m² = 8.109.423 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
92 m²
Værelser
3
Byggeår
1882
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
143d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.336 kr./år
Alpha
7.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.109.423 kr.
88.146 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
81.976 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.241.627 kr.
89.583 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 81.467 | 7.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 88.146 | 8.109.423 kr. | +8.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 75.740 | 6.968.077 kr. | -7.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 91.469 | 8.415.180 kr. | +12.3 % | 8 comps inden for 500 m, median 129 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 100.556 | 9.251.141 kr. | +23.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.826 | 2.100.000 kr. | -72.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
10.0%
α (alpha)7.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast10.0%
Gross rental/år183.504 kr.
Salgspris8.109.423 kr.
Profit (1 års hold)751.107 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
14.9%
α (alpha)7.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast14.9%
Gross rental/år253.056 kr.
Salgspris8.433.800 kr.
Profit (1 års hold)1.145.036 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
26.5%
α (alpha)7.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast26.5%
Gross rental/år315.156 kr.
Salgspris9.309.618 kr.
Profit (1 års hold)2.082.954 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (92) × 12 mdr
= Langtidsleje/år231.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)301.392 kr.
− Ejerudgifter/år-48.336 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)183.504 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)253.056 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)315.156 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.109.423 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread567.603 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha7.5%
Mægler
kr/m² (udbud)81.467 kr.
Mæglerhome Frederiksberg C
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2009-12-17normal
2.070.000 kr.22.500 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.070.000 kr.2009-12-17 · 17 år siden
Udbudspris implicerer7.9% pa
FMV implicerer8.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Klassisk 3V´er med altan på Skønne Frederiksberg C
Mellem Indre By, Frederiksberg og Nørrebros endeløse tilbud udbydes en lejlighed, der præges af tidløs charme. Her får du nogle gode leverum og en skøn altan i en elegant, ældre ejendom, hvor du kan gå til Søerne, Forum og handelslivet, der blomstrer langs H.C. Ørsteds Vej – og meget mere. På adressen står en smukt udsmykket ejendom, der trækker tråde tilbage til 1882 og præsenterer sig med tidstypiske detaljer, der vidner om en bygning med sjæl og historie. Lejligheden, som du skal se nærmere