← Tilbage til on-market
Howitzvej 15, 2. 14
2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Top-pick score
41/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals13/15
Positive signaler
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·162 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1977) — lavere standard
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1977✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 95✓2. sal✓87 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
87 m²
Værelser
3
Byggeår
1977
Udbudspris
7.295.000 kr.
Dage på markedet
162d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.412 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.295.000 kr.
83.851 kr./m² · fallback
Investeret
7.340.620 kr.
84.375 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.408.527 kr.
85.155 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.295.000 kr.
83.851 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.295.000 kr.
83.851 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.950.000 kr.
22.414 kr./m²
-73.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år159.828 kr.
Salgspris7.295.000 kr.
Profit (1 års hold)114.208 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.5%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast9.5%
Gross rental/år225.600 kr.
Salgspris7.805.650 kr.
Profit (1 års hold)690.630 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast18.3%
Gross rental/år304.080 kr.
Salgspris8.374.660 kr.
Profit (1 års hold)1.338.120 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år219.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)285.012 kr.
− Ejerudgifter/år-59.412 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)159.828 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)225.600 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)304.080 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.770 kr.
= Tx-omkostning45.620 kr.
+ Tilbudspris7.295.000 kr.
= Total investeret7.340.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.295.000 kr.
− Investeret-7.340.620 kr.
= Spread-45.620 kr.
÷ Investeret÷ 7.340.620 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)83.851 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lejlighed med stor vestvendt altan
Med et samlet areal på 87 kvadratmeter byder denne ejerlejlighed på en veldisponeret planløsning i hjertet af Frederiksberg. Boligens centrale beliggenhed og den store altan, der strækker sig langs stuen og det ene soveværelse, skaber et ekstra rumlighed og mulighed for at hente dagslys og frisk luft ind i hjemmet. Byggeriet fra 1977 har en karakteristisk arkitektur, som komplimenteres af lejlighedens høje beliggenhed og udsigt over kvarterets grønne gårdhave, der fungerer som en oase midt i bye