Udbudspris
6.745.000 kr.
77.529 kr/m²
Vores estimat
6.745.000 kr.
77.529 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 62.477 · median 82.492 · P90 87.081 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·56 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1977) — lavere standard
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1977✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓Sol 95✓2. sal✓87 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
87 m²
Værelser
3
Byggeår
1977
Udbudspris
6.745.000 kr.
Dage på markedet
56d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.556 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.745.000 kr.
77.529 kr./m² · fallback
Investeret
6.787.320 kr.
78.015 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.861.664 kr.
78.870 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 77.529 | 6.745.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 77.529 | 6.745.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 62.477 | 5.435.514 kr. | -19.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 82.492 | 7.176.788 kr. | +6.4 % | 8 comps samme postnummer, median 709 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 87.081 | 7.576.022 kr. | +12.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.414 | 1.950.000 kr. | -71.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.7%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast1.7%
Gross rental/år159.684 kr.
Salgspris6.745.000 kr.
Profit (1 års hold)117.364 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.7%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast6.7%
Gross rental/år225.456 kr.
Salgspris7.014.800 kr.
Profit (1 års hold)452.936 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast18.7%
Gross rental/år303.936 kr.
Salgspris7.743.260 kr.
Profit (1 års hold)1.259.876 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år219.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)285.012 kr.
− Ejerudgifter/år-59.556 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)159.684 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)225.456 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)303.936 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.745.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.745.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.745.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.470 kr.
= Tx-omkostning42.320 kr.
+ Tilbudspris6.745.000 kr.
= Total investeret6.787.320 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.745.000 kr.
− Investeret-6.787.320 kr.
= Spread-42.320 kr.
÷ Investeret÷ 6.787.320 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)77.529 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar med central beliggenhed & stor vestvendt altan
Det er en af Frederiksbergs mest centrale adresser, der danner rammen om det flotte hjem, som I snart kan kalde for jeres. I får gode kvadratmeter midt i den eftertragtede bydel, hvor både Frederiksberg Have, det hyggelige café- og handelsliv, Frederiksberg Centeret og metroen ligger en kort gåtur fra hoveddøren. Når man træder ind i lejligheden bliver man mødt af en stor indbydende entre, samt et rummeligt spisekøkken med en god spiseplads. Køkkenet er flot, stilrent og moderniseret med meget s