Udbudspris
6.495.000 kr.
92.786 kr/m²
Vores estimat
6.097.126 kr.
87.102 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.1 %
-397.874 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.7 %
Comp-engineP10 62.888 · median 73.285 · P90 86.432 kr/m²7 comps · samme sogn · kræver manuel vurderingfew_selected_comps · comps spreder sig bredt i pris · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
44/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Tier-A bydel (indre-by)
Red flags
- ·α -6.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -6.7%!Comps usikre (7)✓Sol 84✓1. sal✓70 m² sweet✓Bygget 1997✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 87.102 kr/m² × 70 m² = 6.097.126 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
70 m²
Værelser
2
Byggeår
1997
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
25d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 58.788 kr./år
Alpha
-6.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.097.126 kr.
87.102 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
93.369 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.184.183 kr.
88.345 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 92.786 | 6.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 87.102 | 6.097.126 kr. | -6.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 62.888 | 4.402.147 kr. | -32.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 73.285 | 5.129.959 kr. | -21.0 % | 7 comps samme sogn, median 888 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 86.432 | 6.050.253 kr. | -6.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 14.286 | 1.000.000 kr. | -84.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.8%
α (alpha)-6.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-4.8%
Gross rental/år126.012 kr.
Salgspris6.097.126 kr.
Profit (1 års hold)-312.682 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.1%
α (alpha)-6.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast0.1%
Gross rental/år181.452 kr.
Salgspris6.341.011 kr.
Profit (1 års hold)-13.357 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.5%
α (alpha)-6.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast12.5%
Gross rental/år285.658 kr.
Salgspris6.999.501 kr.
Profit (1 års hold)749.338 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (70) × 12 mdr
= Langtidsleje/år184.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)240.240 kr.
− Ejerudgifter/år-58.788 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)126.012 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)181.452 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)285.658 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.097.126 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-438.694 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-6.7%
Mægler
kr/m² (udbud)92.786 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-05-30normal
37.403.058 kr.534.329 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
37.403.058 kr.2017-05-30 · 9 år siden
Udbudspris implicerer-17.7% pa
FMV implicerer-18.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Christianshavner drøm med kig til kanalen, parkering og grønne fællesarealer!
På Bådsmandsstræde 5, 1. th. finder du en velindrettet lejlighed på 70 m² med en attraktiv placering på Christianshavn. Her får du en bolig med kig ned mod kanalen og den grønne gårdhave, som skaber en fin kontrast til det centrale bymiljø udenfor. Lejligheden er indrettet med en entré, et separat soveværelse, et køkken, et badeværelse samt en stue med plads til både sofaarrangement og spiseafdeling.Stuen udgør lejlighedens naturlige samlingspunkt, hvor du kan indrette dig med både opholds- og s