Udbudspris
5.495.000 kr.
114.479 kr/m²
Vores estimat
4.661.336 kr.
97.111 kr/m²
Udbudt over estimat
-15.2 %
-833.664 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -15.7 %
Comp-engineP10 67.374 · median 95.271 · P90 104.370 kr/m²4 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingfew_selected_comps · comps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1880)
- ·Seller CAGR 7.8% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·42 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -15.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -15.7%!Comps usikre (4)✓Sol 80✓Klassisk 1880✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 97.111 kr/m² × 48 m² = 4.661.336 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
48 m²
Værelser
2
Byggeår
1880
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
42d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.112 kr./år
Alpha
-15.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.661.336 kr.
97.111 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
115.205 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.710.829 kr.
98.142 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 114.479 | 5.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 97.111 | 4.661.336 kr. | -15.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 67.374 | 3.233.952 kr. | -41.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 95.271 | 4.573.012 kr. | -16.8 % | 4 comps inden for 1 km, median 492 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 104.370 | 5.009.775 kr. | -8.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 26.042 | 1.250.000 kr. | -77.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-14.3%
α (alpha)-15.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast-14.3%
Gross rental/år79.608 kr.
Salgspris4.661.336 kr.
Profit (1 års hold)-788.876 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-9.6%
α (alpha)-15.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-9.6%
Gross rental/år117.624 kr.
Salgspris4.847.789 kr.
Profit (1 års hold)-564.407 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
4.5%
α (alpha)-15.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast4.5%
Gross rental/år297.334 kr.
Salgspris5.351.214 kr.
Profit (1 års hold)118.727 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (48) × 12 mdr
= Langtidsleje/år126.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)164.736 kr.
− Ejerudgifter/år-47.112 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)79.608 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)117.624 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)297.334 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.661.336 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-868.484 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-15.7%
Mægler
kr/m² (udbud)114.479 kr.
MæglerAlecsander Delfs
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-09-17family
1.062.500 kr.22.135 kr./m²
2016-09-15normal
2.600.000 kr.54.167 kr./m²
2015-04-19family
1.795.000 kr.37.396 kr./m²
2013-04-09normal
1.795.000 kr.37.396 kr./m²
2001-09-05normal
1.200.000 kr.25.000 kr./m²
1999-09-15normal
983.849 kr.20.497 kr./m²
1999-03-26normal
664.494 kr.13.844 kr./m²
1994-07-15normal
407.000 kr.8.479 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.600.000 kr.2016-09-15 · 10 år siden
Udbudspris implicerer7.8% pa
FMV implicerer6.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
En sjældent udbudt 2'er på ikoniske Sankt Pauls Gade
På Sankt Pauls Gade bor man på en af København K's mest eftertragtede adresser. Her mødes historiske ejendomme, brostensbelagte gader og et af byens mest stemningsfulde kvarterer, hvor Marmorkirken, Kongens Have og Nyhavn ligger få minutters gang fra hoveddøren.Bag den klassiske facade gemmer sig en lejlighed, hvor lyset sætter stemningen fra det øjeblik, man træder indenfor. De store dannebrogsvinduer lader dagslyset strømme gennem boligen, mens de elegante franske døre skaber en smuk forbindel