Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1905)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·α -16.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -16.2%✓5. sal✓KBH-klassiker 1905✓Sol 100✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 87.012 kr/m² × 92 m² = 8.005.117 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
92 m²
Værelser
3
Byggeår
1905
Udbudspris
9.499.000 kr.
Dage på markedet
21d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 67.788 kr./år
Alpha
-16.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.005.117 kr.
87.012 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.557.844 kr.
103.890 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.085.685 kr.
87.888 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
9.499.000 kr.
103.250 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
8.005.117 kr.
87.012 kr./m²
-15.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.700.000 kr.
18.478 kr./m²
-82.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-14.9%
α (alpha)-16.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast-14.9%
Gross rental/år130.932 kr.
Salgspris8.005.117 kr.
Profit (1 års hold)-1.421.795 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-7.3%
α (alpha)-16.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-7.3%
Gross rental/år190.548 kr.
Salgspris8.565.475 kr.
Profit (1 års hold)-801.821 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
1.1%
α (alpha)-16.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.5%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år240.880 kr.
Salgspris9.189.874 kr.
Profit (1 års hold)-127.090 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (92) × 12 mdr
= Langtidsleje/år198.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)258.336 kr.
− Ejerudgifter/år-67.788 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)130.932 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)190.548 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)240.880 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris9.499.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.499.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)9.499.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+56.994 kr.
= Tx-omkostning58.844 kr.
+ Tilbudspris9.499.000 kr.
= Total investeret9.557.844 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.005.117 kr.
− Investeret-9.557.844 kr.
= Spread-1.552.727 kr.
÷ Investeret÷ 9.557.844 kr.
= Alpha-16.2%
Mægler
kr/m² (udbud)103.250 kr.
Mæglerhome Nørrebro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-06-15normal
6.500.000 kr.70.652 kr./m²
2019-03-05normal
4.875.000 kr.52.989 kr./m²
2018-03-06normal
1.800.000 kr.19.565 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.500.000 kr.2022-06-15 · 4 år siden
Udbudspris implicerer9.9% pa
FMV implicerer5.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-4.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
PENTHOUSELEJLIGHED FRA 2019 MED 2 ALTANER OG PRIVAT TAGTERRASSE
En helt perfekt beliggenhed, en smuk gammel ejendom og en moderne bolig. Tilsæt en placering på femte og øverste etage, og I får denne fantastiske 92 kvadratmeter store penthouselejlighed lige ved Rantzausgade, Nuuks Plads og Brohusparken. Lysindfaldet, detaljerne, altanerne og tagterrassen skal opleves med egne øjne.I 2019 blev et gammelt loftsrum forvandlet til den kompromisløse lejlighed, der nu mangler nye ejere. Alt det moderne kombineres på bedste vis med ejendommens gamle charme og æsteti