Udbudspris
8.999.000 kr.
97.815 kr/m²
Vores estimat
8.689.938 kr.
94.456 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.4 %
-309.062 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.0 %
Comp-engineP10 51.857 · median 74.787 · P90 92.201 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1905)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·81 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -4.0%!Comps usikre (8)✓5. sal✓KBH-klassiker 1905✓Sol 100✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 94.456 kr/m² × 92 m² = 8.689.938 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
92 m²
Værelser
3
Byggeår
1905
Udbudspris
8.999.000 kr.
Dage på markedet
81d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 67.788 kr./år
Alpha
-4.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.689.938 kr.
94.456 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.054.844 kr.
98.422 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.766.421 kr.
95.287 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 97.815 | 8.999.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 94.456 | 8.689.938 kr. | -3.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 51.857 | 4.770.866 kr. | -47.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 74.787 | 6.880.390 kr. | -23.5 % | 8 comps samme postnummer, median 990 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 92.201 | 8.482.514 kr. | -5.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.478 | 1.700.000 kr. | -81.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.6%
α (alpha)-4.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast-2.6%
Gross rental/år130.932 kr.
Salgspris8.689.938 kr.
Profit (1 års hold)-233.974 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.1%
α (alpha)-4.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast2.1%
Gross rental/år190.548 kr.
Salgspris9.037.536 kr.
Profit (1 års hold)173.240 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.4%
α (alpha)-4.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.7%
= Total afkast13.4%
Gross rental/år240.880 kr.
Salgspris9.976.049 kr.
Profit (1 års hold)1.162.085 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (92) × 12 mdr
= Langtidsleje/år198.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)258.336 kr.
− Ejerudgifter/år-67.788 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)130.932 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)190.548 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)240.880 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.999.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.999.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.999.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+53.994 kr.
= Tx-omkostning55.844 kr.
+ Tilbudspris8.999.000 kr.
= Total investeret9.054.844 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.689.938 kr.
− Investeret-9.054.844 kr.
= Spread-364.906 kr.
÷ Investeret÷ 9.054.844 kr.
= Alpha-4.0%
Mægler
kr/m² (udbud)97.815 kr.
Mæglerhome Nørrebro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-06-15normal
6.500.000 kr.70.652 kr./m²
2019-03-05normal
4.875.000 kr.52.989 kr./m²
2018-03-06normal
1.800.000 kr.19.565 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.500.000 kr.2022-06-15 · 4 år siden
Udbudspris implicerer8.5% pa
FMV implicerer7.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
PENTHOUSELEJLIGHED FRA 2019 MED 2 ALTANER OG PRIVAT TAGTERRASSE
En helt perfekt beliggenhed, en smuk gammel ejendom og en moderne bolig. Tilsæt en placering på femte og øverste etage, og I får denne fantastiske 92 kvadratmeter store penthouselejlighed lige ved Rantzausgade, Nuuks Plads og Brohusparken. Lysindfaldet, detaljerne, altanerne og tagterrassen skal opleves med egne øjne.I 2019 blev et gammelt loftsrum forvandlet til den kompromisløse lejlighed, der nu mangler nye ejere. Alt det moderne kombineres på bedste vis med ejendommens gamle charme og æsteti