Udbudspris
3.695.000 kr.
60.574 kr/m²
Vores estimat
3.771.853 kr.
61.834 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.1 %
+76.853 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.4 %
Comp-engineP10 56.881 · median 63.784 · P90 71.469 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 12.9% pa — aggressiv
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!α +1.4%✓Comps +5%✓KBH-klassiker 1935✓Sol 95✓2. sal✓61 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 61.834 kr/m² × 61 m² = 3.771.853 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
61 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
3.695.000 kr.
Dage på markedet
27d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 33.864 kr./år
Alpha
1.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.771.853 kr.
61.834 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.719.020 kr.
60.968 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.837.554 kr.
62.911 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 60.574 | 3.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 61.834 | 3.771.853 kr. | +2.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 56.881 | 3.469.751 kr. | -6.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 63.784 | 3.890.833 kr. | +5.3 % | 8 comps inden for 500 m, median 265 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 71.469 | 4.359.589 kr. | +18.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.393 | 1.000.000 kr. | -72.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.9%
α (alpha)1.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast3.9%
Gross rental/år90.576 kr.
Salgspris3.771.853 kr.
Profit (1 års hold)143.409 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.9%
α (alpha)1.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast8.9%
Gross rental/år127.908 kr.
Salgspris3.922.727 kr.
Profit (1 års hold)331.615 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.3%
α (alpha)1.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast21.3%
Gross rental/år189.864 kr.
Salgspris4.330.087 kr.
Profit (1 års hold)800.931 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (61) × 12 mdr
= Langtidsleje/år124.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)161.772 kr.
− Ejerudgifter/år-33.864 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)90.576 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)127.908 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)189.864 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.170 kr.
= Tx-omkostning24.020 kr.
+ Tilbudspris3.695.000 kr.
= Total investeret3.719.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.771.853 kr.
− Investeret-3.719.020 kr.
= Spread52.833 kr.
÷ Investeret÷ 3.719.020 kr.
= Alpha1.4%
Mægler
kr/m² (udbud)60.574 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-08-31normal
2.275.000 kr.37.295 kr./m²
2020-08-13normal
2.100.000 kr.34.426 kr./m²
2006-05-31normal
1.700.000 kr.27.869 kr./m²
2002-09-17normal
880.000 kr.14.426 kr./m²
2000-02-14normal
506.056 kr.8.296 kr./m²
1998-10-07normal
488.000 kr.8.000 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.275.000 kr.2022-08-31 · 4 år siden
Udbudspris implicerer12.9% pa
FMV implicerer13.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Velholdt og delevenlig 2V’er med altan
LejlighedenDet er et oplagt forældre- eller førstegangskøb, der nu står til salg på en fredelig adresse i smørhullet mellem Amagerbrogade og Amager Strandpark. Her udbydes en toværelses lejlighed på 61 kvadratmeter, der er både velholdte, hyggelige og delevenlige. Lejligheden prydes af plankegulve og fyldningsdøre, der skaber et charmerende udtryk, og hjemmet bærer samtidig præg af løbende opdateringer, så du overtager en bolig i pæn stand. Du får bl.a. et stort og nydeligt badeværelse med vaske