iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Brigadevej 20, 1. th

2300 København S · home · home Amager

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.495.000 kr.
67.840 kr/m²
Vores estimat
5.615.650 kr.
69.329 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.2 %
+120.650 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.6 %
Comp-engineP10 63.900 · median 68.302 · P90 80.274 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1924)
  • ·Seller CAGR 6.1% pa — realistisk
  • ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case
✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!α +1.6%✓Comps +1%✓KBH-klassiker 1924✓Sol 89✓1. sal✓81 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 69.329 kr/m² × 81 m² = 5.615.650 kr.
Brigadevej 20, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
81 m²
Værelser
3
Byggeår
1924
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
15d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.108 kr./år
Alpha
1.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.615.650 kr.
69.329 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
68.269 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.684.823 kr.
70.183 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris67.8405.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM69.3295.615.650 kr.+2.2 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1063.9005.175.864 kr.-5.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median68.3025.532.449 kr.+0.7 %8 comps inden for 500 m, median 253 m væk · high confidence
Comp-engine · P9080.2746.502.162 kr.+18.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering15.4321.250.000 kr.-77.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.5%
α (alpha)1.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast3.5%
Gross rental/år105.132 kr.
Salgspris5.615.650 kr.
Profit (1 års hold)190.962 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.3%
α (alpha)1.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast8.3%
Gross rental/år154.704 kr.
Salgspris5.840.276 kr.
Profit (1 års hold)465.160 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.1%
α (alpha)1.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast21.1%
Gross rental/år263.806 kr.
Salgspris6.446.766 kr.
Profit (1 års hold)1.180.752 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (81) × 12 mdr
= Langtidsleje/år165.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)214.812 kr.
− Ejerudgifter/år-60.108 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)105.132 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)154.704 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)263.806 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.615.650 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread85.830 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha1.6%

Mægler

kr/m² (udbud)67.840 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2005-01-18normal
1.595.000 kr.19.691 kr./m²
2003-03-11normal
1.198.000 kr.14.790 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.595.000 kr.2005-01-18 · 21 år siden
Udbudspris implicerer6.1% pa
FMV implicerer6.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og indbydende 3V’er centralt på Amagerbro

LejlighedenHvad enten I leder efter den første fælles bolig, en delevenlig base eller plads til familielivet, er denne 81 kvadratmeter store 3V’er en oplagt kandidat. Her får I en klassisk københavnerlejlighed med gode rum, fine originale detaljer og Amagerbrogades leben lige om hjørnet.Oppe på første sal viser den gode planløsning sig fra sin bedste side med det samme. Entréen fordeler videre til to store, regulære værelser med fin plads til både seng, skabe og eventuelt skrivebord, mens stuen